30 questões de Sistema de Financiamento Imobiliário e Alienação fiduciária com gabarito e base legal

Uma instituição financeira que não se enquadra em nenhuma das modalidades expressamente listadas no art. 2º — como, por exemplo, uma cooperativa de crédito rural — pretende obter habilitação para operar no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Com base no disposto no art. 2º, qual a previsão jurídica aplicável à hipótese?

• a)Uma sociedade de crédito imobiliário constituída na forma da legislação vigente, que pretende atuar no Sistema de Financiamento Imobiliário, depende de prévia autorização do Conselho Monetário Nacional para operar no SFI, nos termos do art. 2º.
• b)A associação de poupança e empréstimo está expressamente autorizada a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário, independentemente de deliberação do Conselho Monetário Nacional, conforme o art. 2º.
• c)A companhia hipotecária somente poderá integrar o Sistema de Financiamento Imobiliário mediante inclusão expressa e posterior do Conselho Monetário Nacional, pois não se encontra entre as entidades referidas no art. 2º.
• d)O banco comercial que não possua carteira de crédito imobiliário fica impedido de operar no Sistema de Financiamento Imobiliário, visto que o art. 2º restringe a atuação bancária àquela modalidade específica.
• e)A inclusão, a critério do Conselho Monetário Nacional, de novas entidades no Sistema de Financiamento Imobiliário pressupõe a previsão legal expressa de cada uma das hipóteses de incidência, conforme o art. 2º.

Gabarito: b) A associação de poupança e empréstimo está expressamente autorizada a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário, independentemente de deliberação do Conselho Monetário Nacional, conforme o art. 2º.

Uma instituição financeira autorizada a operar no SFI estruturou operações de financiamento imobiliário utilizando recursos captados no mercado de valores mobiliários, sem observar a legislação pertinente ao referido mercado. Alega que o art. 4º do Sistema de Financiamento Imobiliário garante liberdade total para tais operações. Diante desse cenário, qual a correta consequência jurídica?

• a)As operações são válidas porque o art. 4º assegura liberdade absoluta às entidades autorizadas a operar no SFI, dispensando qualquer observância de legislação específica.
• b)As operações são válidas, mas a instituição será sancionada administrativamente apenas se comprovado prejuízo ao sistema financeiro.
• c)As operações são válidas desde que observadas as prescrições legais, sendo lícito o emprego de recursos do mercado de valores mobiliários, desde que em conformidade com a legislação pertinente.
• d)As operações são nulas porque o art. 4º restringe o uso de recursos exclusivamente ao mercado financeiro, vedando a captação no mercado de valores mobiliários.
• e)As operações dependem de autorização prévia do Banco Central para cada transação, pois a liberdade prevista no art. 4º é meramente interpretativa, sem eficácia normativa autônoma.

Gabarito: c) As operações são válidas desde que observadas as prescrições legais, sendo lícito o emprego de recursos do mercado de valores mobiliários, desde que em conformidade com a legislação pertinente.

João adquiriu Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) emitidos por uma securitizadora, lastreados em créditos decorrentes de financiamentos imobiliários concedidos a mutuários pessoas físicas. Ao analisar a natureza jurídica do título, João consulta o dispositivo legal que define o CRI. Com base exclusivamente no art. 6º da lei que disciplina o Sistema de Financiamento Imobiliário, qual das seguintes afirmações descreve corretamente as características essenciais do CRI?

• a)O CRI é título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro.
• b)O CRI é título de crédito ao portador, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro ou em imóveis.
• c)O CRI é título de crédito nominativo, de negociação restrita a investidores qualificados, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro.
• d)O CRI é título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em direitos creditórios de qualquer natureza e constitui promessa de pagamento em dinheiro.
• e)O CRI é título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui obrigação de entrega de imóvel ao investidor ao final do prazo.

Gabarito: a) O CRI é título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro.

A financing agreement for a residential property includes a pledge of the buyer's future credit rights arising from a promise‑to‑sell contract as the primary guarantee. The parties also stipulate that, in the event of default on rental payments, the lender may hold an anticrese over the same property as an additional safeguard. According to Art. 17 and its paragraphs, which statement is correct?

• a)The pledge of credit rights under Incise III does not constitute a real right because it is merely a personal guarantee.
• b)The fiduciary alienation of property (Incise IV) may be combined with an anticrese to guarantee leasing obligations under the same SFI operation.
• c)The pledge of credit rights (Incise III) is subject to the provisions of Arts. 789–795 of the Civil Code.
• d)The fiduciary assignment of credit rights (Incise II) creates a real right that remains enforceable even after the underlying alienation contract is terminated.
• e)The mortgage (Incise I) is the only guarantee that can be used supplementally with anticrese for SFI operations involving leasing.

Gabarito: c) The pledge of credit rights (Incise III) is subject to the provisions of Arts. 789–795 of the Civil Code.

Maria está redigindo um contrato de cessão fiduciária em garantia para garantir o pagamento de um financiamento imobiliário. Conforme o Art. 18 da Lei de Financiamento Imobiliário, além de outros elementos que as partes julgarem necessários, o contrato deve obrigatoriamente conter:

• a)O total da dívida ou sua estimativa; o local, a data e a forma de pagamento; a taxa de juros; e a identificação dos direitos creditórios objeto da cessão fiduciária.
• b)O total da dívida ou sua estimativa; o local e a data de pagamento; a taxa de juros; e a identificação do devedor e do credor.
• c)O total da dívida ou sua estimativa; o local, a data e a forma de pagamento; a taxa de juros; e a descrição do imóvel financiado.
• d)O total da dívida ou sua estimativa; o local e a forma de pagamento; a taxa de juros; e a identificação dos direitos creditórios objeto da cessão fiduciária.
• e)O total da dívida ou sua estimativa; o local, a data e a forma de pagamento; a taxa de juros; e a assinatura de duas testemunhas.

Gabarito: a) O total da dívida ou sua estimativa; o local, a data e a forma de pagamento; a taxa de juros; e a identificação dos direitos creditórios objeto da cessão fiduciária.

Na execução de contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária de créditos, o devedor cedente teve decretada sua falência. Na análise do processo falimentar, verificou-se que os títulos representativos dos créditos cedidos fiduciariamente não haviam sido tradados ao cessionário fiduciário. Diante desse cenário, qual será a posição jurídica do cessionário, nos termos do art. 20?

• a)O cessionário fiduciário terá assegurada a restituição na forma da legislação pertinente, ficando, contudo, impedido de exercer quaisquer direitos após a efetivação da restituição, em razão da dissolução automática do vínculo jurídico decorrente da falência do devedor cedente.
• b)A ausência de tradição dos títulos representativos dos créditos cedidos fiduciariamente acarreta a perda da proteção específica do Sistema de Financiamento Imobiliário, obrigando o cessionário a habilitar-se na falência como credor quirografário comum, sem direito à restituição diferenciada prevista na norma.
• c)O cessionário fiduciário terá assegurada a restituição na forma da legislação pertinente, e, após efetivada essa restituição, prosseguirá no exercício de seus direitos na forma do disposto nesta seção, mantendo-se assim a estrutura protectiva da alienação fiduciária.
• d)A falência do devedor cedente aciona automaticamente a consolidação da propriedade fiduciária em favor do cessionário, independentemente da tradição dos títulos, dispensando o procedimento de restituição e permitindo o exercício pleno dos direitos de propriedade.
• e)O cessionário somente terá direito à restituição se demonstrar que a ausência de tradição dos títulos decorreu de ato ilícito do devedor cedente, não se aplicando o art. 20 quando a omissão na tradição resultar de caso fortuito, força maior ou mero inadimplemento contratual.

Gabarito: c) O cessionário fiduciário terá assegurada a restituição na forma da legislação pertinente, e, após efetivada essa restituição, prosseguirá no exercício de seus direitos na forma do disposto nesta seção, mantendo-se assim a estrutura protectiva da alienação fiduciária.

Em operação de financiamento imobiliário com alienação fiduciária, as partes pactuaram o valor do imóvel em R$ 300.000,00. O órgão competente utiliza, como base de cálculo do imposto sobre transmissão inter vivos (ITBI), o valor de R$ 400.000,00. Após inadimplência, o credor fiduciário promoverá venda em público leilão. Qual o valor mínimo para a abertura das licitações, nos termos do art. 24, § único, da Lei nº 13.465/2017 (Lei do Financiamento Imobiliário)?

• a)R$ 300.000,00, pois o valor convencionado pelas partes tem prevalência sobre a base de cálculo do imposto, conforme inciso VI do art. 24.
• b)R$ 400.000,00, pois o valor mínimo para o leilão será o maior entre o valor convencionado e a base de cálculo do imposto, conforme parágrafo único do art. 24.
• c)R$ 350.000,00, pois o judiciário deverá fazer uma média aritmética entre os dois valores para definir o preço de abertura.
• d)R$ 400.000,00, mas somente se o fiduciante renunciar ao direito de livre utilização do imóvel, nos termos do inciso V.
• e)R$ 300.000,00, pois o parágrafo único do art. 24 determina que o valor convencionado será sempre o valor mínimo, independentemente da base de cálculo do imposto.

Gabarito: b) R$ 400.000,00, pois o valor mínimo para o leilão será o maior entre o valor convencionado e a base de cálculo do imposto, conforme parágrafo único do art. 24.

Na hipótese de um Banco X integrar o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e proporcer aos mutuários taxas de juros e prazos de amortização significativamente superiores aos rendimentos efetivamente auferidos pelos fundos que o alimentam, qual a consequência jurídica correta à luz do art. 1º da Lei 9.514/97?

• a)O SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, observadas exclusivamente as condições de mercado, sendo vedada a vinculação às condições de formação dos fundos respectivos, a fim de garantir a autonomia operacional das instituições financeiras.
• b)O SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos, de modo que as taxas e prazos praticados aos mutuários devem guardando proporção com os recursos captados pelos fundos que alimentam o sistema.
• c)O SFI tem por finalidade exclusividade de financiar a aquisição de imóveis novos, admitindo financiamento de imóveis usados apenas quando os fundos respectivos apresentarem superávit acumulado em dois exercícios consecutivos.
• d)O SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, cabendo à União fixar unilateralmente os juros e prazos, independentemente das condições de formação dos fundos respectivos, em razão da natureza pública do sistema.
• e)O SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos, mas essa compatibilidade se refere apenas aos prazos de amortização, desvinculando completamente os juros praticados dos rendimentos dos fundos.

Gabarito: b) O SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos, de modo que as taxas e prazos praticados aos mutuários devem guardando proporção com os recursos captados pelos fundos que alimentam o sistema.

A Companhia Alpha S.A., constituída sob a forma de sociedade por ações, dedica-se à aquisição e securitização de créditos imobiliários e à emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no mercado financeiro, atuando como instituição não financeira. Em reunião societária, propõe-se a ampliação do objeto social para incluir a intermediação de financiamentos destinados à aquisição de veículos automotores lastreados em garantia real, argumentando que tais serviços seriam 'compatíveis com as suas atividades', nos termos do Art. 3º da norma vigente à época, e que a cláusula de serviços compatíveis autorizaria tal expansão. Considerando o dispositivo legal em questão, qual a consequência jurídica correta?

• a)A companhia securitizadora, constituída sob a forma de sociedade por ações, poderá adquirir créditos imobiliários, securitizá-los, emitir Certificados de Recebíveis Imobiliários no mercado financeiro, bem como realizar negócios e prestar serviços compatíveis com essas atividades, sem necessidade de autorização adicional da CVM para as atividades-meio.
• b)A companhia securitizadora de créditos imobiliários, pessoa jurídica de direito privado constituída na forma de sociedade por ações, terá por finalidade exclusiva a aquisição e securitização de créditos imobiliários e a emissão e colocação de Certificados de Recebíveis Imobiliários no mercado financeiro, podendo, ainda, emitir outros títulos de crédito e prestar serviços compatíveis com sua atividade-fim.
• c)A companhia securitizadora de créditos imobiliários, instituição não financeira constituída sob a forma de sociedade por ações, terá por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades.
• d)A companhia securitizadora de créditos imobiliários, mesmo constituída sob a forma de sociedade por ações e classificada como instituição não financeira, somente poderá atuar na aquisição de créditos imobiliários e na emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários, sendo-lhe vedada a emissão de outros títulos de crédito e a prestação de quaisquer serviços que não sejam aqueles diretamente vinculados à securitização.
• e)A companhia securitizadora de créditos imobiliários poderá adquirir e securitizar créditos imobiliários, emitir Certificados de Recebíveis Imobiliários, bem como realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades, incluindo-se, por força da cláusula de serviços compatíveis, a intermediação de financiamentos destinados à aquisição de veículos automotores desde que tais operações gerem recebíveis lastreados em garantia real.

Gabarito: c) A companhia securitizadora de créditos imobiliários, instituição não financeira constituída sob a forma de sociedade por ações, terá por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades.

João obtém financiamento imobiliário junto a uma instituição autorizada a operar no SFI para aquisição de um imóvel residível. No contrato, as partes estabelecem a taxa de juros, o reajuste anual pelo IPCA e a reposição integral do valor emprestado, mas não incluem cláusula de seguro contra morte e invalidez permanente. Considerando o disposto no art. 5º da Lei do SFI, qual é a consequência jurídica correta?

• a)O contrato é válido, pois o seguro é apenas recomendado e não essencial para a operação de financiamento imobiliário no SFI.
• b)O contrato é nulo por ausência de uma das condições essenciais previstas no inciso IV do art. 5º, devendo ser reformulado para incluir o seguro.
• c)O contrato permanece válido, já que o seguro só é obrigatório nas operações de arrendamento mercantil, não no financiamento imobiliário.
• d)As partes podem substituir o seguro por uma caução em dinheiro, desde que aprovada pela instituição financeira, conforme o §1º do art. 5º.
• e)O contrato é válido, pois o §2º permite que as operações de financiamento imobiliário sejam pactuadas nas mesmas condições das entidades autorizadas, dispensando o seguro.

Gabarito: b) O contrato é nulo por ausência de uma das condições essenciais previstas no inciso IV do art. 5º, devendo ser reformulado para incluir o seguro.

Alessandra celebrou contrato de alienação fiduciária para financiamento imobiliário junto ao Banco X, que atua como credor fiduciário. Por força da cessão fiduciária dos créditos, o Banco X, no exercício de seus direitos, recebeu diretamente do devedor valor correspondente a parte da dívida, já deduzidas as despesas de cobrança e administração. Considerando que esse valor não foi suficiente para quitar integralmente a dívida e seus encargos, qual a consequência jurídica correta à luz do dispositivo legal?

• a)O credor fiduciário recebeu diretamente do devedor os créditos cedidos fiduciariamente; diante disso, deverá creditar ao devedor cedente o valor integral recebido, desconsiderando eventuais despesas de cobrança e administração, e o saldo remanescente da dívida, se houver, será automaticamente extinto.
• b)O credor fiduciário recebeu do devedor importância inferior ao montante total da dívida e encargos; nesse caso, o devedor cedente somente continuará obrigado a resgatar o saldo remanescente se houver previsão contratual expressa para tal hipótese, sob pena de irrelevância da obrigação residual.
• c)O credor fiduciário, ao receber diretamente do devedor os créditos cedidos fiduciariamente, depois de deduzidas as despesas de cobrança e administração, creditará ao devedor cedente o valor remanescente na operação objeto da cessão fiduciária, até final liquidação da dívida e encargos, permanecendo o devedor obrigado a resgatar o saldo que não for suficiente para quitar integralmente a dívida e seus encargos.
• d)As importâncias recebidas diretamente dos devedores serão depositadas em conta judicial vinculada ao processo de liquidação da cessão fiduciária, cabendo ao credor fiduciário apenas o direito de promover a intimação dos devedores inadimplentes, enquanto durar a cessão, sem poderes de executar judicialmente os créditos cedidos.
• e)O credor fiduciário somente poderá receber diretamente dos devedores os créditos cedidos após o término da cessão fiduciária, devendo, durante a sua vigência, limitar-se a conservar e recuperar a posse dos títulos representativos dos créditos, sem exercer quaisquer ações executivas contra os devedores.

Gabarito: c) O credor fiduciário, ao receber diretamente do devedor os créditos cedidos fiduciariamente, depois de deduzidas as despesas de cobrança e administração, creditará ao devedor cedente o valor remanescente na operação objeto da cessão fiduciária, até final liquidação da dívida e encargos, permanecendo o devedor obrigado a resgatar o saldo que não for suficiente para quitar integralmente a dívida e seus encargos.

Em um financiamento imobiliário, o credor constitui caução sobre o direito aquisitivo do promissário comprador, previsto em promessa de compra e venda, cujo preço ainda não foi integralizado. O promissário comprador vem a ficar em mora. Sobre o que pode o credor caucionário atuar, com base no art. 21, § 2º?

• a)Pode promover a execução do crédito ou, sob protesto, efetuar o pagamento do saldo da promessa.
• b)Está facultado a rescindir a promessa de compra e venda e reclamar a devolução dos valores já pagos.
• c)Necessita, antes de qualquer ação, obter autorização judicial para a realização da caução.
• d)Somente poderá exigir o pagamento integral do preço, sem possibilidade de execução forçada.
• e)Deverá, imediatamente, realizar leilão do imóvel para satisfação do crédito.

Gabarito: a) Pode promover a execução do crédito ou, sob protesto, efetuar o pagamento do saldo da promessa.

João, fiduciante, obteve empréstimo do Banco e constituiu alienação fiduciária de seu imóvel residencial como garantia. Posteriormente, ao adquirir outro imóvel por herança, constituiu nova alienação fiduciária desse imóvel superveniente ao mesmo Banco, como garantia adicional. João inadimpliu o empréstimo. Com base no art. 22 da Lei de Financiamento Imobiliário, qual afirmação está correta acerca das ações do Banco?

• a)O Banco pode considerar a alienação fiduciária do imóvel superveniente como tendo prioridade sobre a alienação anterior na execução da garantia.
• b)O Banco pode declarar vencidas as demais obrigações garantidas pelo mesmo imóvel, inclusive aquelas cujo título decorrer do disposto no art. 31 desta Lei.
• c)A alienação fiduciária do imóvel superveniente só produzirá efeitos após seu registro no registro de imóveis, independentemente do cancelamento da alienação fiduciária anterior.
• d)Os direitos de garantia sobre bens enfitêuticos ficam limitados à duração da concessão quando transferidos por período determinado.
• e)João, ao pagar a dívida de outro fiduciante, será sub-rogado no crédito e na propriedade fiduciária do Banco, nos termos do inciso I do art. 346 do Código Civil.

Gabarito: b) O Banco pode declarar vencidas as demais obrigações garantidas pelo mesmo imóvel, inclusive aquelas cujo título decorrer do disposto no art. 31 desta Lei.

Na cidade de São Paulo, Carla vendeu seu imóvel para Roberto por meio de um contrato de compra e venda que prevê a constituição de propriedade fiduciária. O contrato foi devidamente registrado no Registro de Imóveis competente. Após o registro, Carla continuou a ocupar o imóvel como sua residência, enquanto Roberto, que financiou a aquisição, passou a figurar como fiduciário. De acordo com as disposições do Art. 23, o qué se verifica em relação à posse e responsabilidade pelo IPTU e taxas condominiais?

• a)Carla é a possuidora direta e deve arcar com o IPTU e as taxas condominiais; Roberto é o possuidor indireto.
• b)Roberto é o possuidor direto e deve arcar com o IPTU e as taxas condominiais; Carla é o possuidor indireto.
• c)Carla é a possuidora direta e deve arcar com o IPTU e as taxas condominiais; Roberto é o possuidor direto também.
• d)Roberto é o possuidor direto e deve arcar com o IPTU e as taxas condominiais; Carla é o possuidor indireto.
• e)Tanto Carla quanto Roberto compartilham igualmente a responsabilidade pelo IPTU e as taxas condominiais e ambos são possuidores diretos.

Gabarito: a) Carla é a possuidora direta e deve arcar com o IPTU e as taxas condominiais; Roberto é o possuidor indireto.

João quitou o financiamento de seu imóvel objeto de alienação fiduciária em 10/03/2024. O fiduciário somente entregou o termo de quitação em 15/05/2024, sem que João tenha reclamado anteriormente. De acordo com o art. 25 da Lei de Alienação Fiduciária, qual a consequência jurídica correta?

• a)O fiduciário perde imediatamente a propriedade fiduciária do imóvel, revertendo-a ao devedor sem necessidade de registro.
• b)João deve aguardar mais 30 dias a contar da entrega tardia do termo para poder requerer o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.
• c)O fiduciário incorre em multa equivalente a 0,5% ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato, revertida em favor de João (devedor) ou, se houver, do terceiro fiduciante, pelo atraso na entrega do termo de quitação.
• d)O registro da propriedade fiduciária é cancelado automaticamente pelo oficial do registro de imóveis após o decurso de 30 dias da data de pagamento da dívida, independentemente da entrega do termo.
• e)Não há nenhuma sanção ao fiduciário, pois o termo foi entregue antes de qualquer medida judicial ser requerida pelo devedor.

Gabarito: c) O fiduciário incorre em multa equivalente a 0,5% ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato, revertida em favor de João (devedor) ou, se houver, do terceiro fiduciante, pelo atraso na entrega do termo de quitação.

João financiou a aquisição de seu imóvel residencial mediante alienação fiduciária com o Banco Y. Após o vencimento de três parcelas consecutivas, foi-lhe concedido o prazo legal para purgação da mora conforme o art. 26, §1º da Lei de Alienação Fiduciária. O prazo expirou em 15/04/2025, sem que João efetuasse o pagamento. O Banco Y pretende averbar a consolidação da propriedade fiduciária no registro de imóveis. Com base exclusivamente no art. 26-A da mesma lei, qual é a consequência jurídica correta?

• a)A averbação da consolidação deve ser realizada imediatamente após o vencimento da última parcela, pois o prazo de purgação da mora só se aplica ao pagamento das parcelas, não à averbação.
• b)A averbação da consolidação somente poderá ser efetuada trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora estabelecido no § 1º do art. 26 desta Lei, conforme dispõe o § 1º do art. 26-A.
• c)Uma vez findo o prazo de purgação da mora, o devedor perde definitivamente o direito de pagar as parcelas vencidas, não podendo mais reinstaurar o contrato de alienação fiduciária.
• d)No segundo leilão, o lance mínimo será calculado considerando apenas o valor atualizado da dívida principal, sem a inclusão de despesas cartorárias, prêmios de seguro ou contribuições condominiais.
• e)Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao valor mínimo de arrematação, a dívida será considerada apenas parcialmente extinta, cabendo ao credor receber o valor arrematado e manter o crédito pelo saldo.

Gabarito: b) A averbação da consolidação somente poderá ser efetuada trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora estabelecido no § 1º do art. 26 desta Lei, conforme dispõe o § 1º do art. 26-A.

Após a consolidação da propriedade fiduciária e o respectivo registro, o credor realiza o primeiro leilão público do imóvel, que resta frustrado. No segundo leilão, o maior lance oferecido cobre integralmente a dívida, as despesas, os prêmios de seguro, os encargos legais, os tributos e as contribuições condominiais, mas corresponde a apenas 40% do valor de avaliação do bem. À luz do art. 27, § 2º, da Lei nº 9.514/1997 (redação da Lei nº 14.711/2023), o credor fiduciário:

• a)Não poderá aceitar o lance, pois este é inferior à metade do valor de avaliação, garantia mínima prevista no § 2º.
• b)Poderá aceitar o lance, pois no segundo leilão basta que seja igual ou superior ao valor integral da dívida, das despesas e dos encargos, independentemente da metade do valor de avaliação.
• c)Deverá promover terceiro leilão, pois o lance não atingiu 50% do valor de avaliação do imóvel.
• d)Fica obrigado a aceitar o lance, por ser este o único oferecido, sob pena de responsabilidade civil.
• e)Deve subrogar-se nos direitos do fiduciante e extinguir o saldo devedor remanescente.

Gabarito: b) Poderá aceitar o lance, pois no segundo leilão basta que seja igual ou superior ao valor integral da dívida, das despesas e dos encargos, independentemente da metade do valor de avaliação.

Devedor fiduciante inadimplente, sob dois imóveis em alienação fiduciária, sem vinculação de parcelas a imóveis específicos. O credor opta pela execução sucessiva e o primeiro leilão é insuficiente. Qual a consequência jurídica correte à luz do Art. 27-A?

• a)O credor será obrigado a promover a excussão simultânea de todos os imóveis, vedada a execução sucessiva quando não houver vinculação de cada parcela a imóvel específico.
• b)Na execução sucessiva, a sequência de alienação dos imóveis será sempre definida pelo credor, independentemente do contrato.
• c)Na execução sucessiva, sem disposição em contrário no contrato, caberá ao credor indicar a ordem dos imóveis a serem excutidos, suspendendo-se a consolidação dos demais somente se houver previsão expressa em contrário.
• d)Após cada leilão insuficiente, o credor terá 30 dias para recolher o ITBI e laudêmio do imóvel já leiloado e requerer averbação da consolidação.
• e)A cada leilão, o credor deverá aguardar a homologação judicial para averbar o demonstrativo do resultado nas matrículas dos imóveis remanescentes.

Gabarito: c) Na execução sucessiva, sem disposição em contrário no contrato, caberá ao credor indicar a ordem dos imóveis a serem excutidos, suspendendo-se a consolidação dos demais somente se houver previsão expressa em contrário.

O Banco Alfa concedeu um financiamento imobiliário ao consumidor Beta, utilizando um imóvel como garantia mediante alienação fiduciária. Posteriormente, o Banco Alfa cedeu o respectivo crédito à Instituição Gamma. De acordo com o art. 28, qual é a consequência jurídica adequada a partir da cessão do crédito?

• a)A Instituição Gamma adquire todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária que garante o crédito cedido.
• b)O Banco Alfa permanece como titular da propriedade fiduciária, conservando todas as garantias vinculadas ao crédito.
• c)A cessão do crédito extingue a garantia fiduciária, fazendo com que o devedor esteja liberado da obrigação de manter o imóvel como garantia.
• d)O cessionário recebe apenas o direito de receber as prestações futuras, ficando obrigatória a constituição de uma nova alienação fiduciária para assegurar a garantia.
• e)A cessão do crédito transfere apenas o direito de crédito, sem qualquer impacto sobre os direitos reais sobre o imóvel.

Gabarito: a) A Instituição Gamma adquire todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária que garante o crédito cedido.

João atuou como fiador de um contrato de financiamento imobiliário e, após o inadimplemento do mutuário, quitou a dívida diretamente com o banco credor original. Considerando o disposto no art. 31 da Lei nº 12.810/2013, qual é a consequência jurídica correta do pagamento realizado por João?

• a)João adquire a propriedade plena do imóvel financiado, podendo dispor dele imediatamente, independentemente de qualquer registro ou averbação.
• b)João fica sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária que garantiam a obrigação quitada, podendo exercer os direitos do credor original.
• c)João somente poderá ser sub-rogado no crédito caso obtenha anuência expressa e prévia do mutuário devedor para o pagamento da dívida.
• d)O pagamento feito por João gera apenas um direito de regresso pessoal contra o mutuário, sem qualquer sub-rogação no crédito fiduciário ou na propriedade do imóvel.
• e)Ao pagar a dívida, João extingue a obrigação principal e perde qualquer direito de regresso, uma vez que o pagamento beneficia exclusivamente o mutuário.

Gabarito: b) João fica sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária que garantiam a obrigação quitada, podendo exercer os direitos do credor original.

João, proprietário de um imóvel, o alienou fiduciariamente a Maria como garantia de empréstimo. Posteriormente, João declara insolvência. Conforme o art. 32 apresentado, qual é a consequência jurídica correta?

• a)O imóvel passa a integrar a massa falida de João e Maria só poderá receber seu crédito através do processo de falência, pois a alienação fiduciária perde eficácia diante da insolvência do fiduciante.
• b)Maria tem direito à restituição do imóvel alienado fiduciariamente, nos termos da legislação pertinente, independentemente da insolvência de João.
• c)Maria deve aguardar a homologação de plano de recuperação judicial de João para então requerer a devolução do imóvel, pois a insolvência suspende imediatamente a eficácia da alienação fiduciária.
• d)A insolvência do fiduciante produz a rescisão automática da alienação fiduciária, devolvendo o imóvel ao patrimônio de João e excluindo qualquer direito de Maria sobre o bem.
• e)Maria somente poderá exercer ação de execução sobre o imóvel após a esgotamento da penhora de outros bens de João, já que a insolvência impõe preferência aos créditos quirografários.

Gabarito: b) Maria tem direito à restituição do imóvel alienado fiduciariamente, nos termos da legislação pertinente, independentemente da insolvência de João.

João quitou a dívida original de financiamento imobiliário com garantia real, transferida por seu credor originário a outro credor mediante sub-rogação. Na hipótese, qual obrigação pesa sobre o credor original e qual o prazo legal para o cumprimento?

• a)A transferência da dívida é inválida de pleno direito se o credor original não emitir o documento no prazo de 2 dias úteis, independentemente da quitação.
• b)O credor original é obrigado a emitir documento que ateste a validade da transferência, no prazo máximo de 2 dias úteis contados da quitação da dívida original, para todos os fins de direito, inclusive averbação.
• c)A emissão do documento somente se exige quando a transferência se dar sob a forma de cessão de direitos, excluindo-se a hipótese de sub-rogação.
• d)O prazo para emissão é de 5 dias úteis a contar da celebração do contrato de transferência, independentemente de ter havido ou não quitação da dívida original.
• e)O documento atesta a validade da transferência apenas para fins internos entre credores, não se prestando para averbação no registro de imóveis.

Gabarito: b) O credor original é obrigado a emitir documento que ateste a validade da transferência, no prazo máximo de 2 dias úteis contados da quitação da dívida original, para todos os fins de direito, inclusive averbação.

A instituição credora original recebeu, em 15/03, as condições de financiamento oferecidas pelo mutuário à nova instituição credora. Em 20/03, o mutuário comunicou à instituição credora original sua desistência da transferência. A instituição credora original só transmitiu essa informação à instituição proponente em 28/03. Considerando o disposto no art. 33-B, qual das afirmações está correta?

• a)A instituição credora original dispõe de 5 (cinco) dias úteis, a contar do recebimento da informação sobre a desistência do mutuário, para comunicar o fato à instituição proponente da transferência, sob pena de responsabilidade civil.
• b)O mutuário pode desistir da transferência a qualquer tempo anterior ao encaminhamento da solicitação de envio de recursos, sem ônus, devendo comunicar sua decisão à instituição credora original, que terá 2 (dois) dias úteis para informá-la à instituição proponente.
• c)A desistência do mutuário somente produz efeitos após transcorrido o prazo de 5 (cinco) dias úteis da instituição credora original para solicitar o envio dos recursos, garantindo-se ao mutuário o direito de arrependimento nesse período.
• d)A instituição proponente da transferência deve ser comunicada diretamente pelo mutuário sobre sua desistência no prazo de 2 (dois) dias úteis, sob pena de multa compensatória de 2% sobre o valor da operação.
• e)O mutuário perde o direito de desistência assim que a instituição credora original recebe as condições de financiamento oferecidas, devendo arcar com as custas processuais caso se arrependa posteriormente.

Gabarito: b) O mutuário pode desistir da transferência a qualquer tempo anterior ao encaminhamento da solicitação de envio de recursos, sem ônus, devendo comunicar sua decisão à instituição credora original, que terá 2 (dois) dias úteis para informá-la à instituição proponente.

Em um contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária, se o mutuário solicita formalmente ao credor original as informações necessárias para a transferência do crédito nos termos do art. 33-A, qual a conduta devida pelo credor?

• a)Fornecer as informações apenas ao próprio mutuário, não a terceiros.
• b)Fornecer as informações a terceiros necessárias para viabilizar a transferência, conforme exigido por lei.
• c)Negar o fornecimento se considerar que a transferência não é vantajosa para o credor.
• d)Fornecer as informações apenas após decisão judicial que ordene a transferência.
• e)Guardar as informações em sigilo até que o mutuário quite integralmente o financiamento.

Gabarito: b) Fornecer as informações a terceiros necessárias para viabilizar a transferência, conforme exigido por lei.

A Instituição Financeira Alfa celebrou contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária com o mutuário Roberto. Após 36 meses de adimplemento regular, a Instituição Financeira Beta apresentou proposta para aquisição da carteira de créditos da Alfa, incluindo o contrato de Roberto. Diante da transferência, a Alfa exigiu o ressarcimento dos custos de originação da operação. Considerando exclusivamente o disposto no art. 33-D da Lei nº 9.514/1997, com a redação dada pela Lei nº 12.810/2013, assinale a afirmativa correta.

• a)O ressarcimento dos custos de originação poderá ser exigido pela instituição credora original diretamente do mutuário Roberto, na forma de encargo contratual incidente sobre o saldo devedor.
• b)A instituição proponente da transferência (Beta) é a responsável pela liquidação do ressarcimento, o qual deve ser calculado de forma proporcional ao saldo devedor apurado no momento da transferência e decrescente em função do tempo decorrido desde a assinatura do contrato.
• c)O valor do ressarcimento devido à instituição credora original corresponde à totalidade dos custos de originação inicialmente incorridos, independentemente do prazo decorrido ou do saldo devedor remanescente.
• d)Compete ao Conselho Monetário Nacional fixar, em caráter vinculante e imediato, o percentual exato de ressarcimento aplicável a cada operação de crédito transferida, vedada qualquer discricionariedade às instituições envolvidas.
• e)A obrigação de ressarcir os custos de originação recai sobre a instituição credora original, que deverá reembolsar a instituição proponente pelos valores despendidos na estruturação da transferência da carteira.

Gabarito: b) A instituição proponente da transferência (Beta) é a responsável pela liquidação do ressarcimento, o qual deve ser calculado de forma proporcional ao saldo devedor apurado no momento da transferência e decrescente em função do tempo decorrido desde a assinatura do contrato.

Banco Alfa, instituição integrante do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), cede a Banco Beta — também integrante do SFH — o crédito decorrente de contrato de alienação fiduciária em garantia, sem que haja manifestação de anuência ou oposição por parte do fiduciante devedor. Diante da recusa do oficial de registro de imóveis em averbar a cessão sem o cumprimento dos procedimentos previstos nos arts. 33-A a 33-E da Lei nº 9.514/1997, qual a consequência jurídica correta?

• a)Os arts. 33-A a 33-E aplicam-se integralmente, pois toda cessão de crédito fiduciário exige o cumprimento dos procedimentos de notificação e purgação da mora previstos nesses dispositivos.
• b)Os arts. 33-A a 33-E não se aplicam, porquanto a transferência de dívida decorreu de cessão de crédito entre entidades do SFH e independeu de manifestação do mutuário.
• c)Aplica-se apenas o art. 33-A, que trata do registro da alienação fiduciária, enquanto os arts. 33-B a 33-E são afastados pela natureza interbancária da operação.
• d)Os arts. 33-A a 33-E não se aplicam, mas a validade da cessão fica condicionada à anuência expressa do fiduciante devedor, sob pena de nulidade.
• e)Os arts. 33-A a 33-E aplicam-se apenas se a cessão de crédito for levada a registro no cartório de imóveis, hipótese em que o oficial deve exigir o cumprimento de todos os atos notificatórios.

Gabarito: b) Os arts. 33-A a 33-E não se aplicam, porquanto a transferência de dívida decorreu de cessão de crédito entre entidades do SFH e independeu de manifestação do mutuário.

João e Maria celebraram contrato de financiamento imobiliário com o Banco Alpha S.A. para aquisição de apartamento na planta. A cláusula 12 do instrumento previa que eventuais litígios decorrentes do contrato seriam resolvidos por arbitragem, conforme a Lei nº 9.307/1996. Após a entrega das chaves, surgiu divergência quanto ao índice de correção monetária aplicável ao saldo devedor. O Banco Alpha ajuizou ação judicial ordinária perante a Justiça Comum, alegando que a matéria envolvia direito do consumidor indisponível, o que tornaria a cláusula compromissória nula. João e Maria arguiram a incompetência do juízo em face da cláusula de arbitragem. Considerando exclusivamente o disposto no Art. 34 da Lei nº 9.514/1997, assinale a afirmativa correta.

• a)A cláusula de arbitragem é nula, pois as controvérsias decorrentes de financiamento imobiliário envolvendo consumidores são de competência exclusiva do Poder Judiciário, não podendo ser submetidas à arbitragem.
• b)A cláusula de arbitragem é válida e eficaz, devendo o juízo declarar sua incompetência e determinar que as partes instaurem o procedimento arbitral, pois a lei autoriza expressamente a estipulação de arbitragem nos contratos de financiamento imobiliário em geral.
• c)A cláusula de arbitragem é válida, mas somente produz efeitos se a controvérsia versar sobre matéria de direito disponível, devendo o juiz examinar, casuisticamente, se o índice de correção monetária é direito disponível antes de declinar da competência.
• d)A cláusula de arbitragem é ineficaz por ausência de previsão legal expressa à época da celebração do contrato, uma vez que o Art. 34 da Lei nº 9.514/1997 foi revogado tacitamente pela nova Lei de Arbitragem (Lei nº 13.129/2015).
• e)A cláusula de arbitragem é válida apenas se o contrato de financiamento imobiliário tiver sido celebrado sob a forma de alienação fiduciária, não se aplicando aos contratos de financiamento com garantia hipotecária.

Gabarito: b) A cláusula de arbitragem é válida e eficaz, devendo o juízo declarar sua incompetência e determinar que as partes instaurem o procedimento arbitral, pois a lei autoriza expressamente a estipulação de arbitragem nos contratos de financiamento imobiliário em geral.

O Sr. Alberto celebrou um contrato de financiamento imobiliário com o Banco Alfa, utilizando o imóvel como garantia. Posteriormente, o Banco Alfa celebrou um contrato de cessão de crédito com a Instituicao Beta, nos moldes previstos nos arts. 3°, 18 e 28 do Sistema de Financiamento Imobiliário, transferindo para a Instituicao Beta o direito de receber as prestações devidas pelo Sr. Alberto. Considerando o disposto no art. 35, qual das seguintes alternativas reflete corretamente a exigência legal quanto à notificação do devedor (Sr. Alberto) acerca da cessão?

• a)A notificação do devedor é obrigatória, conforme exigê a legislação vigente.
• b)A notificação do devedor é dispensada, conforme previsto no art. 35.
• c)A notificação do devedor é obrigatória apenas se houver alteração das condições contratuais originais.
• d)A notificação do devedor é obrigatória apenas se houver constituição de garantia fidejussória.
• e)A notificação do devedor é obrigatória apenas se houver alienação fiduciária do imóvel.

Gabarito: b) A notificação do devedor é dispensada, conforme previsto no art. 35.

Em contrato de alienação fiduciária de imóvel com pagamento parcelado, as partes estipularam cláusula de reajuste baseada em índice auto-referenciado, não previsto em lei. A instituição financeira alega que o art. 36 autoriza tal reajuste. Qual a consequência jurídica correta?

• a)A cláusula de reajuste é nula de plano, pois o art. 36 veda expressamente qualquer forma de reajuste nos contratos de alienação fiduciária.
• b)A cláusula é livremente válida, pois o art. 36 autoriza as partes a estipularem qualquer índice de reajuste, sem limitação legal.
• c)A cláusula é admitida, desde que respeitada a legislação pertinente, o que exige índice lícito, critérios transparentes e conformidade com o ordenamento aplicável.
• d)A cláusula somente produz efeitos após o registro do contrato na serventia extrajudicial, condição imposta pelo art. 36 para sua validade.
• e)A cláusula é inepta porque o art. 36 aplica-se exclusivamente a contratos de financiamento imobiliário regidos pela SFH, excluindo a alienação fiduciária.

Gabarito: c) A cláusula é admitida, desde que respeitada a legislação pertinente, o que exige índice lícito, critérios transparentes e conformidade com o ordenamento aplicável.

A Sociedade Alfa celebrou um contrato de arrendamento mercantil de imóvel (arrendamento mercantil de imóvel) para a cessão de uso de um prédio de três andares destinado a escrituração de livros. De acordo com o Art. 37, qual é a consequência jurídica da celebração desse contrato em relação à legislação de locação de imóveis?

• a)O contrato está regido pela legislação relativa à locação de imóveis residenciais.
• b)O contrato está regido pela legislação relativa à locação de imóveis não residenciais.
• c)O contrato está regido pela legislação relativa à locação de imóveis comerciais.
• d)O contrato não se submete à legislação pertinente à locação de imóveis residenciais, não residenciais ou comerciais.
• e)O contrato se converte automaticamente em venda com alienação fiduciária.

Gabarito: d) O contrato não se submete à legislação pertinente à locação de imóveis residenciais, não residenciais ou comerciais.