30 questões de Locação de Imóveis Urbanos com gabarito e base legal

Lucas celebrou contrato escrito de locação residencial urbana com Marcelo pelo prazo determinado de trinta meses, contendo cláusula penal compensatória de três aluguéis para a hipótese de rescisão antecipada. Após cumprir exatamente vinte meses do contrato, Lucas foi transferido, por determinação unilateral de seu empregador privado, para prestar serviços na filial da empresa situada em outro Estado da Federação. Diante da necessidade de mudança, Lucas notificou Marcelo por escrito com quarenta dias de antecedência, informando a devolução do imóvel em virtude da transferência funcional. Marcelo, contudo, recusou-se a receber as chaves sem a quitação integral e prévia do valor total da multa prevista na avença. Considerando a disciplina expressa do Art. 4º da Lei nº 8.245/1991, assinale a afirmativa correta sobre a situação descrita.

• a)Lucas está integralmente dispensado do pagamento da multa compensatória pactuada, tendo em vista que a devolução do imóvel decorreu de transferência determinada por seu empregador para localidade diversa e foi precedida de notificação escrita com antecedência mínima legal de trinta dias.
• b)Lucas é obrigado a pagar a multa compensatória de forma proporcional ao período restante do contrato, uma vez que a dispensa legal da penalidade por transferência de localidade de trabalho aplica-se exclusivamente aos servidores públicos da administração direta.
• c)Lucas deverá adimplir a integralidade da cláusula penal contratada originariamente, pois a alteração do local da prestação de serviços por empregador privado constitui risco negocial exclusivo do locatário, insuscetível de afastar a eficácia da avença.
• d)Lucas somente estaria dispensado do pagamento da penalidade contratual se Marcelo pudesse, em contrapartida e com a mesma antecedência de trinta dias, reaver o imóvel alugado antes do encerramento do prazo contratual estipulado.
• e)Lucas está desobrigado da multa rescisória desde que comprove judicialmente que a remuneração auferida na nova localidade de trabalho inviabiliza economicamente a manutenção simultânea do pagamento da locação originária.

Gabarito: a) Lucas está integralmente dispensado do pagamento da multa compensatória pactuada, tendo em vista que a devolução do imóvel decorreu de transferência determinada por seu empregador para localidade diversa e foi precedida de notificação escrita com antecedência mínima legal de trinta dias.

Maria loca um imóvel pertencente ao Estado para instalar uma clínica de fisioterapia. O contrato tem prazo indeterminado e o valor do aluguel é ajustado anualmente pelo índice oficial de inflação. Diante dessa situação, qual é a legislação que rege a relação locatícia entre Maria e o Estado, conforme o disposto no art. 1º da lei de locação de imóveis urbanos?

• a)A Lei de Locações (Lei 8.245/91) aplica‑se integralmente, pois o imóvel está situado em área urbana e o contrato trata‑se de locação de bem imóvel.
• b)O Código Civil e as leis especiais aplicam‑se, já que a locação de imóvel de propriedade do Estado está expressamente excluída da lei de locação de imóveis urbanos pelo parágrafo único, item a, nº 1, do art. 1º.
• c)A relação fica subordinada ao regime do arrendamento mercantil, uma vez que o imóvel será utilizado para atividade econômica de prestação de serviços de saúde.
• d)Aplicam‑se somente as normas do Código de Defesa do Consumidor, pois a locação envolve prestação de serviço a um profissional liberal.
• e)A lei de locações não se aplica, mas o contrato deve ser regulado exclusivamente pela Lei de Improbidade Administrativa, pois envolve ente público como locador.

Gabarito: b) O Código Civil e as leis especiais aplicam‑se, já que a locação de imóvel de propriedade do Estado está expressamente excluída da lei de locação de imóveis urbanos pelo parágrafo único, item a, nº 1, do art. 1º.

João, locatário de imóvel urbano sob contrato por prazo indeterminado, informou verbalmente à locadora Maria, com vinte dias de antecedência, que deixaria o imóvel no final do mês seguinte. Não houve qualquer aviso escrito. Após a entrega das chaves, Maria pediu o pagamento de um aluguel e os encargos correspondentes a um mês, valor vigente à época da devolução. Diante desse cenário, qual é a correta consequência jurídica?

• a)O locador tem direito a receber um mês de aluguel e encargos porque o aviso foi comunicado apenas oralmente e com antecedência inferior a trinta dias, o que caracteriza a ausência de aviso válido previsto no art. 6º da Lei de Locação.
• b)O locador não tem direito a nenhum pagamento pois o locatário manifestou, ainda que oralmente e com vinte dias de antecedência, sua vontade de deixar o imóvel, configurando denúncia válida conforme o art. 6º.
• c)O locador somente poderá exigir o pagamento de um mês de aluguel e encargos se o locatário houver dado aviso escrito exatamente com trinta dias de antecedência, conforme exigência do art. 6º.
• d)O locador poderá exigir o pagamento de dois meses de aluguel e encargos, já que o aviso foi insuficiente tanto na forma quanto no prazo, dobrando a penalidade prevista no art. 6º.
• e)O locador não poderá exigir nenhum valor porque o locatário já havia devolvido as chaves do imóvel antes do vencimento do prazo de aviso, afastando a possibilidade de cobrança prevista no art. 6º.

Gabarito: a) O locador tem direito a receber um mês de aluguel e encargos porque o aviso foi comunicado apenas oralmente e com antecedência inferior a trinta dias, o que caracteriza a ausência de aviso válido previsto no art. 6º da Lei de Locação.

Enquadrado o caso seguinte: em 1º de janeiro de 2023, um fideicomisso foi extinto, e o fiduciário, que havia celebrado um contrato de locação do imóvel com o réu, Y, em 1° de março de 2022, não emitiu qualquer notificação de rescisão após a extinção. Em 1° de abril de 2023 (após o prazo de noventa dias previsto no parágrafo único do art. 7º), o fiduciário enviou notificação de rescisão com prazo de trinta dias para desocupação. Não houve aquiescência escrita do fideicomissário ou do nuproprietário, e o imóvel não estava consolidado em mãos do fiduciário. Assinale a opção que melhor descreve a situação jurídica.

• a)O contrato de locação pode ser rescindido e o locatário deve desocupar o imóvel no prazo de trinta dias a contar da notificação, porque o fiduciário exercitou regularmente o direito de denúncia.
• b)O contrato de locação continua vigente, pois o fiduciário deixou de exercer a denúncia no prazo de noventa dias previsto no parágrafo único do art. 7º, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção do contrato.
• c)O contrato de locação é automaticamente resolvido com a extinção do fideicomisso, dando ao locatário um prazo de noventa dias para desocupação, conforme previsto no corpo do artigo.
• d)O contrato de locação só pode ser resolvido se houver aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, o que não ocorreu, motivo pelo qual o locatário pode permanecer.
• e)O contrato de locação deve ser mantido porque o imóvel encontra-se consolidado em mãos do fiduciário, o que impede a denúncia nos termos do artigo.

Gabarito: b) O contrato de locação continua vigente, pois o fiduciário deixou de exercer a denúncia no prazo de noventa dias previsto no parágrafo único do art. 7º, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção do contrato.

João locou um imóvel urbano a Maria pelo prazo de 24 meses. Após 10 meses, a prefeitura municipal determinou a realização de obras de reforço estrutural urgente no prédio, que não poderiam ser feitas com a permanência da locatária no imóvel. Maria se recusou a autorizar a entrada das equipes de obra. Conforme o art. 9, qual é a consequência jurídica correta?

• a)O contrato só pode ser rescindido se houver falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos.
• b)A locação pode ser desfeita por mútuo acordo, desde que ambas as partes manifestem concordância escrita.
• c)A desfeita da locação ocorre por prática de infração legal ou contratual, pois a recusa de Maria configura descumprimento de obrigação legal.
• d)A locação pode ser desfeita para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ainda que ele se recuse a consentir.
• e)O contrato permanece válido, pois a recusa do locatário em autorizar a obra impede qualquer rescisão unilateral do locador.

Gabarito: d) A locação pode ser desfeita para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ainda que ele se recuse a consentir.

Ana é locadora de imóvel residencial urbano. Falece inesperadamente, deixando como únicos sucessores os seus dois filhos, Bruno e Carlos. O contrato de locação não previa cláusula específica sobre a hipótese de morte do locador. Com base no dispositivo legal aplicável, qual a consequência jurídica imediata sobre o contrato de locação?

• a)A locação se extingue automaticamente com o falecimento do locador, não transmitindo-se a ninguém, pois o contrato é pessoalíssimo.
• b)A locação transmite-se integralmente aos herdeiros do locador, mantendo-se as cláusulas e condições originais do contrato.
• c)A locação passa exclusivamente ao cônjuge sobrevivente do locador, excluídos os descendentes e colaterais.
• d)A locação fica suspensa por prazo indeterminado para nomeação de novo locador pelo cartório de registro de imóveis.
• e)A locação transmite-se aos credores do locador em execução fiscal, em pagamento de débitos hereditários.

Gabarito: b) A locação transmite-se integralmente aos herdeiros do locador, mantendo-se as cláusulas e condições originais do contrato.

Enquanto morava em um imóvel residencial, o locatário, João, era casado com Maria e tinha um filho menor de idade (herdeiro necessário). Após a morte de João, Maria continua residindo no imóvel, e o filho também lá vive. Além disso, um amigo, Lucas, que dependia economicamente de João e residia no imóvel, também pretende continuar a locação. Quem detém o direito de continuar a locação?

• a)Deve ser o filho, pois é herdeiro necessário e reside no imóvel.
• b)Deve ser Lucas, pois vivia na dependência econômica do de cujus e residia no imóvel.
• c)Deve ser Maria, cônjuge sobrevivente, pois reside no imóvel e tem prioridade sobre herdeiros e dependentes.
• d)Deve ser o espólio, pois o contrato de locação recai sobre o patrimônio do falecido.
• e)Deve ser o sucessor no negócio, já que a locação pode ser considerada como atividade empresarial.

Gabarito: c) Deve ser Maria, cônjuge sobrevivente, pois reside no imóvel e tem prioridade sobre herdeiros e dependentes.

Contexto: Ana locou um apartamento ao senhor Carlos, concomitantemente sublocou-o a Bruno, que pagava aluguel a Carlos. O contrato de locação principal foi rescindido judicialmente, sem causa de culpa de Carlos. Pergunta: qual a consequência jurídica decorrente da extinção da locação principal para o contrato de sublocação e para Bruno?

• a)A sublocação se mantém íntegra, com os mesmos efeitos e prazos, e Bruno pode exigir o cumprimento do contrato diretamente ao senhor Carlos, permanecendo este último responsável pelo imóvel.
• b)A sublocação se resolve, mas Bruno conserva o direito de obter indenização do senhor Carlos pelos prejuízos suportados em razão da extinção da locação principal.
• c)A sublocação se resolve automaticamente e Bruno perde qualquer direito sobre o imóvel, devendo retirar-se imediatamente sem qualquer tipo de reparação ou indenização.
• d)A sublocação permanece em vigor apenas se Bruno for reconhecido como novo locatário principal, mediante aprovação do senhor Carlos, caso contrário, o contrato se extingue sem consequences pecuniárias.
• e)A sublocação se resolve, mas o senhor Carlos responde solidariamente com Bruno por todos os débitos decorrentes do período de sublocação, independentemente de culpa.

Gabarito: b) A sublocação se resolve, mas Bruno conserva o direito de obter indenização do senhor Carlos pelos prejuízos suportados em razão da extinção da locação principal.

O locador e o locatário de um imóvel urbano celebraram contrato de locação com vigência de três anos. No segundo ano, pretendem alterar o valor do aluguel e introduzir cláusula de reajuste por índice econômico previamente convencionado, não sendo este oficial. Para tanto, lavram termo de acordo assinado por ambas as partes. Com base no Art. 18 da Lei do Inquilinato, qual a consequência jurídica correta?

• a)As partes podem livremente pactuar novo valor para o aluguel e inserir ou modificar cláusula de reajuste, por se tratar de negócio jurídico consentido, não se aplicando ao contrato de locação urbana qualquer limite legal para ambas as hipóteses.
• b)Somente é lícito às partes fixar novo valor para o aluguel de comum acordo, sendo vedada a inserção ou modificação de cláusula de reajuste, pois este tema é regulado exclusivamente por índices oficiais.
• c)As partes podem pactuar livremente novo valor para o aluguel, mas a inserção ou modificação de cláusula de reajuste somente é permitida quando houver previsão legal de índice oficial para sua aplicação.
• d)A fixação de novo valor para o aluguel e a inserção ou modificação de cláusula de reajuste são lícitas mediante acordo entre as partes, constituindo exercício da autonomia privada no âmbito da locação urbana.
• e)É lícito às partes fixar novo valor para o aluguel de comum acordo, mas a modificação de cláusula de reajuste somente pode ser feita por meio de aditivo contratual homologado judicialmente.

Gabarito: d) A fixação de novo valor para o aluguel e a inserção ou modificação de cláusula de reajuste são lícitas mediante acordo entre as partes, constituindo exercício da autonomia privada no âmbito da locação urbana.

Em contrato de locação por prazo indeterminado, após dois anos de vigência, o locatário propõe revisão judicial do aluguel visando adequação ao preço de mercado, sem haver acordo prévio entre as partes sobre o novo valor. O locador contesta, sustentando que a revisão somente pode ser requerida após o terceiro ano de contrato. Considerando o Art. 19, é correto afirmar que:

• a)A revisão judicial do aluguel só pode ser requerida após decorridos três anos da vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, observando-se o requisito da inexistência de acordo entre as partes.
• b)A revisão do aluguel pode ser solicitada a qualquer momento, desde que o locatário demonstre variação percentual superior a trinta por cento no preço de mercado.
• c)A revisão extrajudicial do aluguel é obrigatória após o terceiro ano de contrato, dispensando-se o consentimento das partes.
• d)A revisão do aluguel somente procede se solicitada no primeiro ano de contrato, visando ajustar eventuais cláusulas caducas.
• e)A revisão judicial do aluguel é assegurada imediatamente após a assinatura do contrato, desde que haja manifestação escrita de ambas as partes.

Gabarito: a) A revisão judicial do aluguel só pode ser requerida após decorridos três anos da vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, observando-se o requisito da inexistência de acordo entre as partes.

João locou um imóvel urbano para uso residencial, com contrato de locação por prazo indeterminado, não sendo locação para temporada. No ato da assinatura, o locador exigiu o pagamento antecipado de três aluguéis como forma de garantia. Diante disso, qual é a correta consequência jurídica?

• a)O pagamento antecipado é válido, pois constitui caução permitida pelo art. 42 da Lei do Inquilinato.
• b)O pagamento antecipado é válido, já que o locador pode exigir qualquer forma de garantia antes da entrega do imóvel.
• c)O pagamento antecipado é nulo, pois o art. 20 proíbe o locador de exigir pagamento antecipado do aluguel, exceto nas hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, e o caso não se enquadra em nenhuma delas.
• d)O pagamento antecipado é parcialmente válido, limitando-se a um aluguel, pois a lei permite antecipação de até um mês como garantia.
• e)O pagamento antecipado é válido somente se o locatário concordar expressamente por escrito.

Gabarito: c) O pagamento antecipado é nulo, pois o art. 20 proíbe o locador de exigir pagamento antecipado do aluguel, exceto nas hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, e o caso não se enquadra em nenhuma delas.

Em um caso de locação urbana, o locador alugou um imóvel a um locatário por R$ 1.200,00 mensais. O locatário sublocou o imóvel a um sublocatário por R$ 1.500,00 mensais, valor superior ao da locação principal. De acordo com o art. 21, qual é a faculdade conferida ao sublocatário em razão do descumprimento desse dispositivo?

• a)O sublocatário pode aumentar o aluguel para igualar o valor da locação principal.
• b)O sublocatário deve manter o aluguel atual, pois o artigo apenas limita a soma dos alugéis em habitações coletivas multifamiliares.
• c)O sublocatário pode reduzir o aluguel até os limites estabelecidos no artigo (não superior ao da locação principal e, em habitações coletivas multifamiliares, a soma não superior ao dobro do valor da locação).
• d)O sublocatário pode rescindir o contrato de sublocação sem qualquer penalidade.
• e)O sublocatário tem direito a indenização pelo excesso pago ao locador.

Gabarito: c) O sublocatário pode reduzir o aluguel até os limites estabelecidos no artigo (não superior ao da locação principal e, em habitações coletivas multifamiliares, a soma não superior ao dobro do valor da locação).

Considerando o Art. 24, que prevê a possibilidade de locatários ou sublocatários depositarem judicialmente aluguéis e encargos em imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar considerados em condições precárias pelo Poder Público, de acordo com o texto, qual das seguintes alternativas apresenta corretamente uma condição para o levantamento dos valores depositados?

• a)Os locatários poderão levantar os valores depositados assim que iniciarem as obras de regularização, independentemente de ordem judicial.
• b)Os locatários poderão levantar os valores depositados mediante comunicação do Poder Público de que o imóvel está regularizado.
• c)Os locatários poderão levantar os valores depositados imediatamente após a conclusão das obras, sem necessidade de autorização judicial.
• d)Os locatários poderão levantar os valores depositados a qualquer tempo, desde que comprovem a rescisão do contrato de locação.
• e)Os locatários poderão levantar os valores depositados mediante aprovação da maioria dos moradores do edifício.

Gabarito: b) Os locatários poderão levantar os valores depositados mediante comunicação do Poder Público de que o imóvel está regularizado.

Maria locou apartamento a João. O contrato estipulou que João teria de pagar as taxas ordinárias de condomínio. Em janeiro, antecipando os pagamentos, Maria pagou ao síndico as taxas referentes ao mês de janeiro, no valor de R$ 300,00. João, contudo, não reembolsou Maria. Com base no art. 25 do Código Civil (conforme texto-fonte), qual a consequência jurídica decorrente?

• a)A Maria tem direito às vantagens decorrentes do pagamento antecipado, dado que João não reembolsou integralmente as quantias pagas.
• b)A Maria deve devolver ao João o valor pago a título de taxas, pois o pagamento antecipado não transfere vantagens ao locador.
• c)O João adquire automaticamente as vantagens decorrentes do pagamento antecipado, independentemente de reembolso.
• d)A Maria só poderá cobrar as taxas do mês seguinte, perdendo o direito sobre o mês de janeiro.
• e)O pagamento antecipado pelo locador extingue a obrigação do locatário de pagar quaisquer taxas, vedando qualquer cobrança futura.

Gabarito: a) A Maria tem direito às vantagens decorrentes do pagamento antecipado, dado que João não reembolsou integralmente as quantias pagas.

A locação de um imóvel urbano residencial sofre danos estruturais que demandam reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador. O locador notifica o locatário para que consinta com os reparos, cuja execução deverá durar quarenta dias. Considerando o disposto no Art. 26 da Lei nº 8.245/1991, qual a consequência jurídica correta?

• a)O locatário pode recusar os reparos, pois a duração excessiva dos serviços compromete a função social do contrato de locação, autorizando a tomada de medidas judiciais liminares.
• b)O locatário é obrigado a consentir os reparos e terá direito ao abatimento proporcional do aluguel referente ao período total de execução dos reparos, computados todos os dias úteis e sábados.
• c)O locatário é obrigado a consentir os reparos, terá direito ao abatimento proporcional do aluguel apenas pelos dias excedentes a dez e poderá rescindir o contrato caso os reparos ultrapassem trinta dias.
• d)O locatário é obrigado a consentir os reparos, mas somente terá direito ao abatimento proporcional do aluguel e à rescisão contratual se os reparos ultrapassarem sessenta dias consecutivos.
• e)O locatário pode consentir os reparos condicionando o pagamento do aluguel à execução plena dos serviços, sem direito a qualquer abatimento proporcional, pois a urgência dos reparos exclui a aplicação do desconto.

Gabarito: c) O locatário é obrigado a consentir os reparos, terá direito ao abatimento proporcional do aluguel apenas pelos dias excedentes a dez e poderá rescindir o contrato caso os reparos ultrapassem trinta dias.

Locadora Sofia recebeu proposta de compra do imóvel locado a Tomás, locatário, e lhe enviou, por meio de carta registrada com aviso de recebimento, comunicação contendo apenas o preço do imóvel e a forma de pagamento, omitindo a existência de ônus reais e o local e horário para exame da documentação. Tomás, considerando a comunicação insuficiente, não exerceu seu direito de preferência. Posteriormente, Sofia vendeu o imóvel a terceiros. Tomás ajuizou ação alegando violação do seu direito de preferência. Qual a afirmativa correta, com base exclusivamente no art. 27 da Lei nº 8.245/91, acerca da validade da comunicação realizada pela locadora?

• a)A notificação é válida, pois o parágrafo único exige apenas a menção do preço, forma de pagamento e ônus reais, sendo o local e horário para exame da documentação meramente ilustrativo.
• b)A notificação é inválida, pois o parágrafo único exige que a comunicação contenha todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
• c)A notificação é válida desde que Tomás tenha recebido a informação por qualquer meio, pois o art. 27 não exige detalhes sobre o conteúdo da comunicação.
• d)A notificação é inválida apenas se omitida também a forma de pagamento, pois o preço e os ônus reais são suficientes para configurar ciência inequívoca.
• e)A notificação é válida se o locatário for cientificado por meio de oficial de justiça, independente do conteúdo da comunicação.

Gabarito: b) A notificação é inválida, pois o parágrafo único exige que a comunicação contenha todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

O locador de um imóvel urbano comunica ao locatário, por escrito, que pretende vender o imóvel e lhe apresenta proposta de compra com preço e condições. O locatário responde, também por escrito, declarando que aceita a proposta, mas apenas quanto ao preço, reservando-se quanto às condições de pagamento. A resposta é enviada no vigésimo quinto dia após o recebimento da proposta. Com base no art. 28 da Lei 8.245/91, qual a consequência jurídica correta?

• a)O direito de preferência do locatário permanece válido, pois a manifestação ocorreu dentro do prazo de trinta dias, ainda que parcial.
• b)O direito de preferência do locatário caducou, pois a aceitação não foi integral, apesar de estar dentro do prazo legal.
• c)O direito de preferência do locatário permanece válido, pois a manifestação foi inequívoca quanto ao preço, sendo suficiente para caracterizar aceitação integral.
• d)O direito de preferência do locatário caducou somente se a resposta tivesse sido enviada após o trigésimo dia, independentemente da integralidade da aceitação.
• e)O direito de preferência do locatário não caducou, pois a manifestação foi feita por escrito, atendendo ao requisito de inequívocidade.

Gabarito: b) O direito de preferência do locatário caducou, pois a aceitação não foi integral, apesar de estar dentro do prazo legal.

Em processo de locação de imóvel urbano, após o locatário ter aceitado a proposta de locação, o locador desistiu unilateralmente do negócio. Conforme o art. 29 do Código Civil, acerca da responsabilidade do locador decorrente desse cenário, é correto afirmar que:

• a)recai sobre o locador, abrangendo os prejuízos efetivamente causados e os lucros cessantes.
• b)recai sobre o locador, limitando-se ao ressarcimento de danos materiais, vedada a recuperação de lucros cessantes.
• c)recai sobre o locador, somente se configurada a presença de dolo ou má-fé na desistência.
• d)recai sobre o locador, pressupondo a ocorrência de formalização contratual prévia à desistência.
• e)recai sobre o locador, destina-se a compensar apenas os custos de mudança do locatário, não englobando lucros cessantes.

Gabarito: a) recai sobre o locador, abrangendo os prejuízos efetivamente causados e os lucros cessantes.

Em um imóvel urbano, o locatário Carlos sublocou o imóvel em sua totalidade a dois sublocatários: Ana, com contrato de sublocação celebrado em 10/02/2022, e Bruno, com contrato de sublocação celebrado em 15/03/2022. Todos os três (Carlos, Ana e Bruno) manifestaram interesse em exercer o direito de preferência previsto no art. 30 da Lei de Locações. Conforme o disposto no artigo e seu parágrafo único, quem tem direito de preferência?

• a)Ana, por ser a sublocatária cujo contrato de sublocação tem data mais antiga.
• b)Bruno, por ser o sublocatário cujo contrato de sublocação tem data mais recente.
• c)Carlos, o locatário, pois havendo pluralidade de pretendentes, a preferência recai sobre o locatário mais antigo.
• d)Ana e Bruno, em comum, pois a preferência aos vários sublocatários recai a todos, em comum, quando houver mais de um interessado.
• e)Carlos, apenas se for o mais idoso entre os três, independentemente da data dos contratos.

Gabarito: c) Carlos, o locatário, pois havendo pluralidade de pretendentes, a preferência recai sobre o locatário mais antigo.

Maria, locatária de um salas comerciais em prédio urbano, recebeu notificação do locador informando que este pretende alienar, em contrato único, duas salas comerciais vizinhas que também lhe pertencem, mediante venda a terceiro. Considerando o disposto no art. 31 da Lei nº 8.245/91, qual a correta consequência jurídica acerca do direito de preferência de Maria?

• a)Maria tem direito de preferência apenas sobre a sala que atualmente ocupa, podendo exercê‑lo indipendentemente da outra sala objeto da alienação.
• b)Maria possui direito de preferência sobre a totalidade das duas salas comerciais, devendo exercê‑lo acerca de ambas, não podendo escolher adquirir apenas uma delas.
• c)O direito de preferência de Maria não se aplica, pois o locador está alienando mais de uma unidade, o que exclui a aplicação do art. 31.
• d)Maria pode exercer o direito de preferência sobre qualquer uma das duas salas, desde que comunique sua escolha ao locador dentro do prazo legal.
• e)O direito de preferência incide sobre cada unidade separadamente, permitindo que Maria adquira apenas uma delas, caso não tenha interesse na outra.

Gabarito: b) Maria possui direito de preferência sobre a totalidade das duas salas comerciais, devendo exercê‑lo acerca de ambas, não podendo escolher adquirir apenas uma delas.

O locatário João introduziu, sem prévia autorização do locador, benfeitoria necessária de substituição da rede elétrica do imóvel locado, visando à segurança e ao funcionamento adequado. Após o término do contrato, o locador exigiu a remoção das benfeitorias e negou qualquer indenização, alegando falta de autorização. Com base no Art. 35, qual a consequência jurídica correta?

• a)As benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas pelo locador, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, não obstante cláusula contratual expressa que as exclua.
• b)As benfeitorias necessárias introduzidas sem autorização do locador não são indenizáveis e impedem o exercício do direito de retenção, exigindo ao locatário a remoção das benfeitorias ao final do contrato.
• c)As benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, salvo disposição contratual em contrário que expresamente as exclua.
• d)As benfeitorias úteis, desde autorizadas, são indenizáveis e dão direito de retenção, contudo as necessárias, por serem de obrigatoriedade, não geram direito de retenção nem indenização.
• e)As benfeitorias necessárias introduzidas sem autorização são indenizáveis somente se o locador posteriormente as aprovar, caso contrário, o locatário perde o direito de retenção.

Gabarito: c) As benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, salvo disposição contratual em contrário que expresamente as exclua.

Em contrato de locação residencial firmado entre Ana (locadora) e Bruno (locatário), a cláusula primeira estipulou que o locatário prestaria garantia através da concomitante utilização da caução monetária e da fiança solidária, ambas previstas no Art. 37 do Código Civil. Diante da estipulação de mais de uma modalidade de garantia no mesmo instrumento contratual, qual a consequência jurídica prevista no parágrafo único do Art. 37?

• a)A caracterização de mais de uma modalidade de garantia no contrato de locação afasta a aplicação do parágrafo único do Art. 37, permitindo a livre cumulatividade das garantias previstas nos incisos I a IV.
• b)A inclusão concomitante da caução e da fiança no contrato de locação configura cláusula nula, nos termos do parágrafo único do Art. 37, § único, do Código Civil, visto que a lei vedou a concomitância das modalidades de garantia locatícia.
• c)A manutenção da validade do contrato de locação depende de interpretação extensiva do caput do Art. 37, que autorizaria a cumulatividade das modalidades de garantia desde que ambas estejam previstas em lei.
• d)A multa convencional prevista sobre a cláusula de garantia sobrepõe-se à vedação do parágrafo único do Art. 37, garantindo ao locador o direito de exigir ambas as modalidades de garantia ao locatário.
• e)A presença simultânea da fiança solidária e do seguro de fiança locatícia no mesmo instrumento contratual importará na resolução automática do contrato de locação, nos termos do Art. 37, § único.

Gabarito: b) A inclusão concomitante da caução e da fiança no contrato de locação configura cláusula nula, nos termos do parágrafo único do Art. 37, § único, do Código Civil, visto que a lei vedou a concomitância das modalidades de garantia locatícia.

Ana firmou contrato de locação de imóvel residencial com Bruno, eleito como garantia o seguro fiança. O contrato teve término em 31/12/2023, mas Bruno permaneceu no imóvel alegando prorrogação tácita indeterminada. Em 15/03/2024, o imóvel foi devolvido formalmente. A respeito da extensão da garantia do seguro fiança, é correto afirmar que:

• a)A garantia do seguro fiança terminou automaticamente com o término do contrato, independentemente de permanência do locatário no imóvel.
• b)A garantia do seguro fiança se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado, nos termos do art. 39.
• c)A garantia do seguro fiança só se estende pelo prazo inicialmente contratado, não podendo ser estendida por prorrogação tácita ou indeterminada.
• d)A garantia do seguro fiança é extinguida assim que o locatário entrega a chave, ainda que o imóvel não tenha sido devolvido formalmente ao locador.
• e)A garantia do seguro fiança exige nova caução para cada prorrogação do contrato, conforme entendimento jurisprudencial.

Gabarito: b) A garantia do seguro fiança se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado, nos termos do art. 39.

Maria locou um imóvel residencial a João mediante contrato que previa seguro de fiança locatícia. Após quatro meses, João deixou de pagar dois aluguéis e também provocou danos ao piso do imóvel, cuja reparação foi orçada em R$ 3.200,00. O segurador, ao ser acionado, afirma que só está obrigado a indenizar o pagamento dos aluguéis em atraso, não os danos materiais. Qual a correta aplicação do Art. 41 da Lei nº 8.245/1991 (Locação de Imóveis Urbanos) ao caso?

• a)O segurador só deve indenizar o pagamento dos aluguéis em atraso, pois o seguro de fiança locatícia limita‑se às obrigações pecuniárias do locatário.
• b)O segurador não tem obrigação de indenizar nenhum dos valores, já que o contrato não especificou expressamente que o seguro cobriria danos ao imóvel.
• c)O segurador deve indenizar tanto o pagamento dos aluguéis em atraso quanto o custo da reparação dos danos ao piso, já que o seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
• d)O segurador só será acionado se o locatário tiver um fiador adicional, pois o seguro de fiança locatícia é supletivo e não substitui outras garantias.
• e)O seguro de fiança locatícia não cobre obrigações decorrentes de danos ao imóvel, limitando‑se exclusivamente ao pagamento de aluguéis e encargos condominiais.

Gabarito: c) O segurador deve indenizar tanto o pagamento dos aluguéis em atraso quanto o custo da reparação dos danos ao piso, já que o seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

João celebrou um contrato de locação de um imóvel urbano com Maria. O contrato não previu qualquer modalidade de garantia (causão, fiador ou outra). Em 5 de dezembro de 2023, que era um dia útil, o locador exigiu de Maria o pagamento do aluguel e encargos referentes a dezembro. De acordo com o Art. 42, qual é o prazo correto que o locador tem para exigir tais valores? a) Até o quinto dia útil do mês seguinte ao da celebração do contrato. b) Até o sexto dia útil do mês vincendo. c) Até o décimo dia útil do mês vincendo. d) Até o último dia útil do mês em curso. e) Até o quinto dia útil do mês vencido.

• a)Até o quinto dia útil do mês seguinte ao da celebração do contrato.
• b)Até o sexto dia útil do mês vincendo.
• c)Até o décimo dia útil do mês vincendo.
• d)Até o último dia útil do mês em curso.
• e)Até o quinto dia útil do mês vencido.

Gabarito: b) Até o sexto dia útil do mês vincendo.

Em um contrato de locação residencial, o locador exige, por motivo de locação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos. Qual a consequência jurídica prevista no art. 43?

• a)É declarada a nulidade do contrato de locação e o locatário tem direito à restituição dos valores pagos a mais, dobrada em dobro, com perdas e danos.
• b)O locador ficará sujeito ao aumento obrigatório do aluguel mensal em 20% a partir do próximo vencimento, sob pena de rescisão unilateral do contrato.
• c)Aplica-se ao locador a pena de prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário, configurando contravenção penal.
• d)Incidirá multa administrativa equivalente a 20% (vinte por cento) do valor exigido indevidamente, revertida em favor do Poder Público, sem caracterização de crime.
• e)O locatário poderá rescindir o contrato de forma imediata, sem aviso prévio, e exigir a devolução dos valores pagos a mais, corrigidos monetariamente, sem aplicação de sanção penal.

Gabarito: c) Aplica-se ao locador a pena de prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário, configurando contravenção penal.

Maria é promissária cessionária de imóvel urbano, tendo recebido a entrega em 1º de março de 2024, nos termos do inciso II do art. 53 da Lei da Locação de Imóveis Urbanos. Transcorrido o prazo legal, ela não iniciou a reparação obrigatória nem a demolição do imóvel. Considerando o art. 44 dessa lei, qual das seguintes afirmações é correta à luz do dispositivo?

• a)O proprietário que não iniciar a demolição do imóvel sessenta dias após sua entrega, nos casos do inciso IV do art. 47, comete crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, podendo ser substituída pela prestação de serviços à comunidade.
• b)O locador que, em habitação coletiva multifamiliar, fornecer recibo discriminado do aluguel e dos encargos com atraso superior a trinta dias comete crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, conforme o art. 44, I.
• c)O retomante que, no prazo de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel prevista no inciso III do art. 47, dele fizer uso para fim diverso do declarado, mas pelo prazo mínimo de um ano, comete crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano.
• d)O promissário comprador que, nos casos do inciso II do art. 53, não iniciar a reparação do imóvel dentro de sessenta dias contados de sua entrega, responde apenas em ação de obrigação de fazer, não sendo possível a tipificação penal prevista no art. 44, III.
• e)O locador que executar despejo observando o disposto no § 2º do art. 65, mas sem recibo discriminado, comete crime de ação pública duplamente punível, nos termos do art. 44, I e IV.

Gabarito: a) O proprietário que não iniciar a demolição do imóvel sessenta dias após sua entrega, nos casos do inciso IV do art. 47, comete crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, podendo ser substituída pela prestação de serviços à comunidade.

Um locador e locatário celebram contrato de locação de imóvel urbano com prazo determinado de 30 meses. No contrato, está estipulado que o locatário renuncia expressamente a qualquer prorrogação ao término da vigência e que, caso venha a pleitear a renovação, deverá pagar multa compensatória equivalente a três aluguéis mensais. Diante dessa situação, com base no Art. 45 da Lei de Locação de Imóveis Urbanos, qual a consequência jurídica correta?

• a)A cláusula é válida e produz efeitos entre as partes, pois a renúncia ao direito de prorrogação foi pactuada livremente e não há vício de consentimento evidente na celebração contratual.
• b)A cláusula é anulável mediante ação judicial do locatário, podendo ser confirmada se o locador demonstrar que a exclusão da prorrogação foi necessária para proteger seu direito de propriedade.
• c)A cláusula é nula de pleno direito, porquanto visa elidir os objetivos da lei, notadamente ao proibir a prorrogação prevista no art. 47, afastar o direito à renovação previsto no art. 51 ou impor obrigações pecuniárias para tanto.
• d)A cláusula é válida apenas em relação à obrigação pecuniária, sendo o pacto de renúncia à prorrogação válido, pois a lei admite a autonomia contratual para excluir extensões de prazo.
• e)A cláusula produz efeitos apenas após homologação judicial, considerando-se a necessidade de equilíbrio contratual entre as partes locatícias e a revisão de cláusulas abusivas.

Gabarito: c) A cláusula é nula de pleno direito, porquanto visa elidir os objetivos da lei, notadamente ao proibir a prorrogação prevista no art. 47, afastar o direito à renovação previsto no art. 51 ou impor obrigações pecuniárias para tanto.

Enunciado: Maria (locadora) e João (locatário) celebraram contrato de locação por escrito de um imóvel residencial por 48 meses, com cláusula de vigência de janeiro de 2023 a dezembro de 2027. Findo o prazo contratual em 31 de dezembro de 2027, João permaneceu na posse do imóvel sem oposição de Maria. Decorridos 40 dias após o término, João ainda ocupava o imóvel. Sobre o caso, qual a consequência jurídica correta? a) O contrato rescindiu-se automaticamente ao final do prazo, mas, por João permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição de Maria, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantendo-se as demais cláusulas. b) O contrato rescindiu-se automaticamente ao final do prazo, e João poderá permanecer no imóvel indefinidamente sem que Maria possa resilirlo, ainda que lhe conceda prazo de trinta dias para desocupação. c) O contrato rescindiu-se automaticamente ao final do prazo, e João poderá permanecer no imóvel por até trinta dias sem que Maria possa opor-se; após esse prazo, Maria poderá desalojá-lo imediatamente, sem qualquer notificação. d) O contrato rescindiu-se automaticamente ao final do prazo, e, após transcorrerem trinta dias sem oposição de Maria, João ficará obrigado a desocupar o imóvel em cinco dias, independentemente de qualquer aviso prévio. e) O contrato rescindiu-se automaticamente ao final do prazo, e Maria deverá notificar João no prazo de trinta dias após o término para que a locação permaneça vigente; caso contrário, a locação será considerada extinta.

• a)O contrato rescindiu-se automaticamente ao final do prazo, mas, por João permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição de Maria, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantendo-se as demais cláusulas.
• b)O contrato rescindiu-se automaticamente ao final do prazo, e João poderá permanecer no imóvel indefinidamente sem que Maria possa resilirlo, ainda que lhe conceda prazo de trinta dias para desocupação.
• c)O contrato rescindiu-se automaticamente ao final do prazo, e João poderá permanecer no imóvel por até trinta dias sem que Maria possa opor-se; após esse prazo, Maria poderá desalojá-lo imediatamente, sem qualquer notificação.
• d)O contrato rescindiu-se automaticamente ao final do prazo, e, após transcorrerem trinta dias sem oposição de Maria, João ficará obrigado a desocupar o imóvel em cinco dias, independentemente de qualquer aviso prévio.
• e)O contrato rescindiu-se automaticamente ao final do prazo, e Maria deverá notificar João no prazo de trinta dias após o término para que a locação permaneça vigente; caso contrário, a locação será considerada extinta.

Gabarito: a) O contrato rescindiu-se automaticamente ao final do prazo, mas, por João permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição de Maria, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantendo-se as demais cláusulas.

According to Article 47, after a lease agreement with a term shorter than thirty months expires, the lease automatically extends indefinitely. However, the lessor may only reclaim the property under specific circumstances. Which of the following situations, if proven, would lawfully justify the landlord's reclamation of the property?

• a)The landlord seeks to reclaim the property because the tenant's employment contract was terminated, but the record does not show that the tenant's occupancy was related to the job.
• b)The landlord asks for the property back so that he can use it for his sister, who already owns an apartment in the same city.
• c)The landlord seeks to reclaim the property to demolish the building and construct a new one that will increase the built area by 25%, and the landlord holds an irrevocable promise to purchase the property with a registered title.
• d)The landlord wishes to regain the property after the tenant has occupied it for six consecutive years without interruption, regardless of the original term of the lease.
• e)The landlord wants to retrieve the property in order to lease it to a third party for commercial use.

Gabarito: c) The landlord seeks to reclaim the property to demolish the building and construct a new one that will increase the built area by 25%, and the landlord holds an irrevocable promise to purchase the property with a registered title.