30 questões de Condomínio e Incorporações com gabarito e base legal

A empresa "Horizonte Incorporações" construiu um edifício de cinco pavimentos com 20 unidades isoladas entre si, sendo 12 destinadas a fins residenciais e 8 a fins não-residenciais. A incorporadora pretende alienar cada unidade de forma separada, atribuindo a cada uma delas uma designação alfabética para identificação e uma fração ideal do terreno e das coisas comuns expressa sob forma decimal. Considerando o disposto no art. 1º da Lei nº 4.591/64, assinale a alternativa correta.

• a)As unidades destinadas a fins não-residenciais não podem constituir propriedade autônoma, pois a lei somente autoriza a alienação objetiva de unidades construídas para fins exclusivamente residenciais.
• b)A alienação das unidades somente pode ocorrer no todo, sendo vedada a alienação parcial do edifício, uma vez que a lei exige que o conjunto seja tratado como um único objeto imobiliário indivisível.
• c)Cada unidade, inclusive as de fim não-residencial, poderá ser alienada de forma autônoma, constituindo propriedade autônoma sujeita às limitações da lei, e a cada una caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e das coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.
• d)A designação especial para identificação de cada unidade deve ser obrigatoriamente numérica, não se admitindo designação alfabética, por não estar contemplada no rol de designações válidas estabelecidas pela lei.
• e)A fração ideal do terreno e das coisas comuns que cabe a cada unidade pode ser separada da unidade e alienada de forma independente, desde que haja concordância de todos os condôminos em assembleia geral.

Gabarito: c) Cada unidade, inclusive as de fim não-residencial, poderá ser alienada de forma autônoma, constituindo propriedade autônoma sujeita às limitações da lei, e a cada una caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e das coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.

"Inclusive edifício-garagem" aparece com "(VETADO)" no caput do Art. 2º da Lei nº 4.864/1965, evidenciando tratamento diferenciado para esse tipo de edificação. Considere agora um edifício residencial convencional, onde o condômino Fernando, proprietário da unidade 501, cedeu exclusivamente o seu direito de guarda de veículo na garagem comum do edifício para Gabriela, outra condômina, sem transferir a propriedade de sua unidade habitacional. A cessão é contestada por Heitor, outro condômino, que alega que o direito de garagem é acessório à unidade e não pode ser transmitido isoladamente. À luz do Art. 2º da Lei nº 4.864/1965, a cessão:

• a)É nula, porque o direito de garagem é acessório inseparável da unidade habitacional e sua alienação isolada viola o princípio da unidade proprietária.
• b)É válida, porque o direito de guarda de veículos é tratado como objeto de propriedade exclusiva e pode ser transferido independentemente da alienação da unidade, desde que o adquirente seja condômino do edifício.
• c)É válida, mas somente se o direito de garagem estiver vinculado a fração ideal específica de terreno, caso contrário a transferência é nula por falta de individualização do direito.
• d)É nula, porque o artigo proíbe a transferência do direito de garagem a qualquer outro condômino, mantendo-o vinculado à unidade originária até a alienação desta.
• e)É válida, mas a transferência depende de anuência do condomínio edilício e da alteração do registro de frações ideal, sob pena de nulidade absoluta.

Gabarito: b) É válida, porque o direito de guarda de veículos é tratado como objeto de propriedade exclusiva e pode ser transferido independentemente da alienação da unidade, desde que o adquirente seja condômino do edifício.

João é proprietário de uma unidade autônoma em um condomínio edilício. Ele deseja vender seu apartamento a Maria sem obter o consentimento dos demais condôminos. De acordo com o disposto no art. 4º da Lei n.º 4.591/1964 (redação da Lei n.º 7.182/1984), qual das seguintes medidas é indispensável para que a alienação seja válida?

• a)Obter autorização por escrito de todos os condôminos.
• b)Apresentar prova de quitação de suas obrigações para com o respectivo condomínio.
• c)Publicar edital de alienação no jornal oficial.
• d)Pagar taxa de transferência de propriedade diretamente ao registro imobiliário.
• e)Registrar o contrato de compra e venda perante o tabelionato.

Gabarito: b) Apresentar prova de quitação de suas obrigações para com o respectivo condomínio.

Um edifício residencial possui unidades isoladas cujas paredes divisórias, soalhos e tetos constituem bem em comum entre os condôminos, caracterizando condomínio por meação. Diante de divergência sobre a legislação aplicável às questões estruturais dessas áreas comuns, qual a consequência jurídica correta à luz do Art. 5º?

• a)O condomínio por meação de parede, soalhos e tetos das unidades isoladas será regido pelo Código Civil, observando-se a limitação de que a remissão normativa somente abrange as disposições cabíveis à espécie.
• b)A matéria submete-se exclusivamente à Lei 4.591/1964, porquanto o condomínio por meação decorre de processo de incorporação imobiliária e está subordinado ao regime jurídico da construção.
• c)Aplicam-se as normas de direito municipal, vez que a divisão de parede em meação envolve questões de delimitacao territorial e uso do solo sujeitas à legislação local.
• d)O Código Civil aplica-se integralmente, sem ressalvas ou restrições, porquanto a menção do artigo à norma civil importa remissão geral e irrestrita a todo o diploma legislativo.
• e)O condomínio por meação rege-se pelo direito consuetudinário, porquanto a divisão de paredes em meação é instituto de origem costumeira anterior à codificação civil.

Gabarito: a) O condomínio por meação de parede, soalhos e tetos das unidades isoladas será regido pelo Código Civil, observando-se a limitação de que a remissão normativa somente abrange as disposições cabíveis à espécie.

Mauro e Cláudia, pai e filha, celebram escritura pública de compra e venda de um terreno dividido em 10 apartamentos autônomos, com áreas privativas e comuns. A escritura prevê a fração ideal de cada unidade sobre o terreno e as partes comuns. No entanto, a escritura não contém a descrição interna detalhada de cada apartamento (layout, divisórias, metragens interna). Posteriormente, os interessados requerem a inscrição do condomínio no Registro de Imóvel. Diante dessa situação, qual é a consequência jurídica correta à luz do Art. 7?

• a)A constituição do condomínio por unidades autônomas por testamento dispensa a inscrição no Registro de Imóvel, desde que as frações ideais constem expressamente no testamento.
• b)O condomínio por unidades autônomas institui-se por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, devendo constar a individualização, identificação e discriminação de cada unidade, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.
• c)A inscrição no Registro de Imóvel é obrigatória para o condomínio por unidades autônomas, sendo imprescindível a descrição interna detalhada de cada unidade, a fim de permitir a individualização completa do apartamento.
• d)O condomínio por unidades autônomas somente se institui por ato entre vivos, sendo vedada a constituição por testamento, e a inscrição no Registro de Imóvel é facultativa quando as frações ideais já constam da matrícula originária.
• e)A inscrição no Registro de Imóvel é dispensável para o condomínio por unidades autônomas instituído por ato entre vivos, sendo necessária apenas para o instituído por testamento, desde que conste a fração ideal sobre o terreno.

Gabarito: b) O condomínio por unidades autônomas institui-se por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, devendo constar a individualização, identificação e discriminação de cada unidade, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

Condômino João, proprietário de apartamento em edifício residencial cuja fachada é inteira em tom bege claro, pintou a grade da varanda externa com tinta de cor roxa. A convenção do condomínio prevê multa para quem violar as normas de fachada. João alega que apenas "decorou" o alumínio da varanda e que não houve "alteração da forma externa da fachada", pois a pintura não alterou a estrutura do edifício. Os demais condôminos não autorizaram a mudança. Diante dessa situação, qual a consequência jurídica correta à luz do art. 10?

• a)O condômino não cometeu infração, pois pintar a grade da varanda com cor diversa configura mera decoração, e o art. 10 só proíbe a alteração da forma externa da fachada, não a mudança de tonalidade.
• b)O condômino cometeu infração, pois o art. 10 proíbe expressamente decorar partes externas com tonalidades diversas das empregadas no conjunto da edificação, sujeitando-o ao pagamento de multa e à obrigação de desfazer a obra.
• c)O condômino não cometeu infração, pois o art. 10 só se aplica a utilizações nocivas ou perigosas da unidade, e pintar com outra cor não compromete a salubridade ou a segurança dos demais condôminos.
• d)O condômino cometeu infração, mas só estará obrigado a pagar multa se a convenção do condomínio houver previsto expressamente a vedação à pintura com cores diferentes, já que o art. 10 não estabelece multa automática.
• e)O condômino não cometeu infração, pois o art. 10 exige aquiescência da unanimidade para alterações na fachada, e como não houve oposição formal dos demais condôminos, presume-se a tolerância tácita.

Gabarito: b) O condômino cometeu infração, pois o art. 10 proíbe expressamente decorar partes externas com tonalidades diversas das empregadas no conjunto da edificação, sujeitando-o ao pagamento de multa e à obrigação de desfazer a obra.

Em um prédio condomínio, o proprietário da unidade 202 deseja vender exclusivamente a laje técnica do edifício, retendo a posse de seu apartamento. Diante dessa situação, qual a consequência jurídica correta prevista no art. 3º da Lei nº 4.591/64?

• a)A venda é válida, pois a laje técnica, embora parte comum, pode ser objeto de negócio jurídico independente da unidade, desde que o comprador respeite o direito de uso comum dos demais condôminos.
• b)A venda é nula, pois a laje técnica integra as áreas que servem a qualquer dependência de uso comum (teto, fundações, paredes externas etc.), constituindo condomínio de todos e sendo insuscetível de divisão ou de alienação destacada da respectiva unidade, conforme o art. 3º.
• c)A venda é válida, pois o art. 3º autoriza a utilização exclusiva das áreas comuns por qualquer condômino, desde que não haja oposição dos demais proprietários.
• d)A venda é parcialmente válida, permitindo a transferência da propriedade da laje, mas mantendo aos demais condôminos o direito de uso e gozo da área.
• e)A venda é válida somente se aprovada em assembleia por maioria qualificada, pois o art. 3º proíbe apenas a divisão física das áreas comuns, não a sua alienação.

Gabarito: b) A venda é nula, pois a laje técnica integra as áreas que servem a qualquer dependência de uso comum (teto, fundações, paredes externas etc.), constituindo condomínio de todos e sendo insuscetível de divisão ou de alienação destacada da respectiva unidade, conforme o art. 3º.

O incorporador de um empreendimento residencial adquiriu um terreno completamente baldio, sem nenhuma edificação, com o propósito de nele construir dois edifícios residenciais de quatro pavimentos cada, além de área de lazer comum e passagem de acesso às vias públicas. Antes do início das obras, pretende lavrar a convenção de condomínio. Considerando as disposições do Art. 8º aplicáveis à hipótese, e com base no regime jurídico das incorporações e condomínios, assinale a alternativa correta.

• a)Nas unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, somente será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, não se considerando as áreas reservadas como jardim e quintal, nem a fração ideal do terreno e das partes comuns.
• b)Nas unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, além da parte do terreno ocupada pela edificação e da área reservada para utilização exclusiva, deverá ser também discriminada a fração ideal do todo do terreno e das partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades.
• c)As partes do total do terreno que puderem ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas serão discriminadas apenas quando houver edificação preexistente no terreno, conforme exceção prevista no parágrafo único do artigo.
• d)As áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si não serão objeto de discriminação, devendo ser integradas automaticamente ao patrimônio comum do condomínio sem qualquer registro específico na convenção.
• e)O dispositivo somente se aplica quando houver edificação preexistente no terreno, devendo o incorporador solicitar a revisão da convenção de condomínio para adequação das frações ideais.

Gabarito: b) Nas unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, além da parte do terreno ocupada pela edificação e da área reservada para utilização exclusiva, deverá ser também discriminada a fração ideal do todo do terreno e das partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades.

Em um empreendimento de unidades autônomas já construídas, os promitentes compradores celebram a Convenção de condônio e obtêm assinaturas que correspondem a 2/3 das frações ideais do condônio, sem, contudo, promover o registro da Convenção perante o Registro de Imóveis. De acordo com o art. 9º, qual é o efeito jurídico decorrente dessa situação? a) A Convenção é considerada aprovada e obrigatória para os proprietários, promitentes compradores, cessionários e ocupantes. b) A Convenção é válida apenas entre as partes signatárias, não obrigando os demais condôminos. c) A Convenção só produz efeitos após o registro na matrícula imobilária. d) A Convenção pode ser contestada judicialmente até que seja averbada. e) A Convenção somente vincula os signatários, não sendo oponível aos não assinantes.

• a)A Convenção é considerada aprovada e obrigatória para os proprietários, promitentes compradores, cessionários e ocupantes.
• b)A Convenção é válida apenas entre as partes signatárias, não obrigando os demais condôminos.
• c)A Convenção só produz efeitos após o registro na matrícula imobilária.
• d)A Convenção pode ser contestada judicialmente até que seja averbada.
• e)A Convenção somente vincula os signatários, não sendo oponível aos não assinantes.

Gabarito: a) A Convenção é considerada aprovada e obrigatória para os proprietários, promitentes compradores, cessionários e ocupantes.

Em um condomínio recém-regularizado, o habite-se foi concedido em 15/01/2024. Em 15/05/2024, completados 120 dias, o síndico ainda não efetuou o seguro da edificação contra incêndio ou outro sinistro, nos termos do Art. 13. Qual a consequência jurídica da omissão do síndico?

• a)O condomínio fica isento de multas, uma vez que o seguro somente se torna obrigatório após a concessão do habite-se, não incidindo responsabilidade pecuniária pelo descumprimento do prazo de 120 dias.
• b)O condomínio dispensa o síndico de contratar o seguro, visto que a obrigatoriedade recai exclusivamente sobre a incorporadora, não se aplicando ao condomínio em exercício.
• c)O condomínio fica sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade, por descumprimento do prazo de 120 dias contados da concessão do habite-se.
• d)O condomínio tem a cobertura do seguro restrita exclusivamente às partes comuns da edificação, excluindo as unidades autônomas, com multa mensal de 1/6 do imposto predial caso o prazo seja descumprido.
• e)O condomínio não gera penalidade, visto que o prêmio do seguro pode ser parcelado nas despesas ordinárias sem caracterizar descumprimento do dispositivo legal.

Gabarito: c) O condomínio fica sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade, por descumprimento do prazo de 120 dias contados da concessão do habite-se.

Em caso de sinistro total que destrua mais de dois terços da edificação, rejeitada a proposta de reconstrução na assembleia especial, qual das seguintes afirmativas está correta quanto à decisão sobre o terreno e à distribuição do valor do seguro, segundo o art. 14?

• a)A assembleia pode decidir pela venda do terreno por quorum simples de votos, e o valor do seguro será dividido igualmente entre todos os condôminos, independente de seguro facultativo.
• b)A assembleia, reunida pelo mesmo quorum de metade mais uma das frações ideais, delibera sobre o destino do terreno e aprova a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que cada um receber pelo seguro facultativo.
• c)A decisão sobre o terreno pode ser tomada por maioria absoluta dos presentes, e o seguro deve ser integralmente destinado à reconstrução, mesmo se esta for rejeitada.
• d)A minoria é obrigada a contribuir para a reconstrução aprovada, e o valor do seguro é repartido apenas entre os que contribuíram.
• e)Após rejeitada a reconstrução, o terreno será automaticamente revertido ao domínio privado do Estado, e o seguro será distribuído conforme as regras do Código Civil.

Gabarito: b) A assembleia, reunida pelo mesmo quorum de metade mais uma das frações ideais, delibera sobre o destino do terreno e aprova a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que cada um receber pelo seguro facultativo.

Em ação de adjudicação de frações ideais ajuizada pela maioria de condôminos, depositadas as importâncias arbitradas na vistoria, o Juiz concedeu liminar de adjudicação. A minoria não contestou a ação, e o Juiz julgou procedente o pedido, fixando valor das frações superior ao da avaliação da vistoria. Diante desse cenário, qual a consequência jurídica correta?

• a)Depositadas as importâncias arbitradas na vistoria e deferida a liminar de adjudicação, a minoria pode levantar as quantias depositadas, e o Oficial de Registro de Imóveis fará constar do registro que a adjudicação resultou de medida liminar, mantendo-se, contudo, a necessidade de citação da minoria com prazo de dez dias para contestação, pena de nulidade do procedimento.
• b)Na hipótese de sentença que fixar valor superior ao da avaliação da vistoria, o condomínio em execução deverá restituir à minoria a diferença, acrescida de juros de mora à taxa de 1% ao mês contados da data da concessão de eventual liminar, ou pagará o total devido com juros de mora da citação, independentemente de trânsito em julgado.
• c)Transitada em julgado a sentença de adjudicação, o Oficial de Registro de Imóveis lavrará o registro de ofício com base na sentença, dispensando a providência da maioria, que poderá, todavia, requerer o registro para fins de oponibilidade contra terceiros.
• d)Ação de adjudicação somente pode ser ajuizada pela maioria após o depósito das importâncias arbitradas na vistoria, sendo certo que, não contestada a ação, o Juiz julgará o pedido imediatamente; contestado, seguir-se-á o rito ordinário, e o deposito constitui condição para o exercício da ação.
• e)Se contestada a ação de adjudicação, o Juiz suspenderá o processo até a instrução e sentenças, vedada a concessão de liminar após o depósito, porque o § 3º do artigo 15 estabelece prazo decadencial de dez dias para contestação, sob pena de preclusão.

Gabarito: b) Na hipótese de sentença que fixar valor superior ao da avaliação da vistoria, o condomínio em execução deverá restituir à minoria a diferença, acrescida de juros de mora à taxa de 1% ao mês contados da data da concessão de eventual liminar, ou pagará o total devido com juros de mora da citação, independentemente de trânsito em julgado.

Um sinistro atinge um edifício residencial, destruindo uma área correspondente a pouco mais de um terço da edificação. O síndico pretende promover o recebimento do seguro e determinar os reparos necessários sem consultar a assembleia de condôminos. Diante dessa situação, com base no art. 16 da Lei 4.591/64, qual a consequência jurídica correta?

• a)O síndico deve solicitar prévia autorização da assembleia de condôminos para promover o recebimento do seguro e os reparos nas partes danificadas, pois o sinistro atingiu áreas comuns do edifício.
• b)O síndico perde a competência para promover o recebimento do seguro e a reconstrução assim que o sinistro atinja qualquer fração superior a um terço da edificação, sendo indispensável deliberação assemblear para qualquer intervenção.
• c)O síndico pode promover o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas, porquanto a destruição causada pelo sinistro não alcançou a fração de dois terços da edificação.
• d)O síndico somente poderá agir após a constituição de fundo de reserva específico para cobrir os custos de reconstrução, conforme exigência do art. 16 da Lei 4.591/64.
• e)O síndico está dispensado de promover o recebimento do seguro para as áreas comuns quando o sinistro destruir menos de dois terços da edificação, devendo arcar com os reparos diretamente do fundo de reserva.

Gabarito: c) O síndico pode promover o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas, porquanto a destruição causada pelo sinistro não alcançou a fração de dois terços da edificação.

João adquire, por compra e venda, 30% de um prédio de apartamentos, sem que a propriedade horizontal do edifício esteja previamente constituída. O contrato não prevé qualquer cláusula sobre a relação do adquirente com os demais proprietários. De acordo com o Art. 18, qual é a consequência jurídica correta? Alternativas: a) João tornar-se-á proprietário exclusivo das frações ideais correspondentes aos 30% adquiridos, sem vínculo com a convenção do condôminio. b) João ingressará no condôminio, ficando sujeito às disposições da lei, bem assim às da convenção do condôminio e ao regulamento interno. c) João só estará obrigado às regras do condôminio se e quando assinar a convenção posteriormente. d) João poderá administrar sua fração de forma autônoma, livre das normas internas do condôminio. e) João será considerado possuidor direto, mas não estará vinculado às regras condominiais até a realização de assembleia de instalação.

• a)João tornar-se-á proprietário exclusivo das frações ideais correspondentes aos 30% adquiridos, sem vínculo com a convenção do condôminio.
• b)João ingressará no condôminio, ficando sujeito às disposições da lei, bem assim às da convenção do condôminio e ao regulamento interno.
• c)João só estará obrigado às regras do condôminio se e quando assinar a convenção posteriormente.
• d)João poderá administrar sua fração de forma autônoma, livre das normas internas do condôminio.
• e)João será considerado possuidor direto, mas não estará vinculado às regras condominiais até a realização de assembleia de instalação.

Gabarito: b) João ingressará no condôminio, ficando sujeito às disposições da lei, bem assim às da convenção do condôminio e ao regulamento interno.

Carolina, proprietária de unidade autónoma em um edifício residencial, instalou um sistema de som em sua varanda que reproduz música em alto volume até tarde da noite. A turbação constante provoca incômodo aos demais residentes, especialmente aos vizinhos do andar de cima e de baixo. Carolina afirma que, como proprietária da unidade, tem o direito de usá-la conforme suas conveniências e interesses, independentemente do incômodo causado. Diante do disposto no Art. 19, qual é a consequência jurídica correta?

• a)Carolina pode manter o sistema de som porque o Art. 19 garante o uso exclusivo de sua unidade autónoma sem restrição.
• b)Carolina pode utilizar o sistema de som apenas durante o período diurno, como um compromisso razável entre seu direito e a boa vizinhança.
• c)Carolina deve cessar o uso do sistema de som, pois o Art. 19 condiciona seu direito de uso ao respeito às normas de boa vizinhança, vedando a causacião de incômodo aos demais condôminos.
• d)Carolina está obrigada a indenizar todos os moradores afetados pelo incômodo, independentemente da finalidade do sistema de som.
• e)Carolina poderá manter o sistema de som desde que obtenha autorização escrita da assembleia condominial.

Gabarito: c) Carolina deve cessar o uso do sistema de som, pois o Art. 19 condiciona seu direito de uso ao respeito às normas de boa vizinhança, vedando a causacião de incômodo aos demais condôminos.

João adquiriu uma unidade em um condônio de edifícios de apartamentos. Ele começou a explorar a unidade como um ponto de hotelaria de curta duração, contrariando a Convenção do Condônio, que estabelece que as unidades são exclusivamente residenciais. Ao alegar que, como ocupante, não está sujeito a quaisquer obrigações do condônio, João procura se eximir das regras internas. De acordo com o art. 20, qual é a consequência jurídica correta?

• a)O ocupante deve cumprir todas as obrigações relativas ao uso, fruição e destino da unidade, incluindo as regras estabelecidas na convenção do condônio.
• b)O ocupante está isento de quaisquer obrigações relativas ao uso, fruição e destino da unidade.
• c)O ocupante apenas está obrigado pelas regras relativas ao uso da unidade, podendo ignorar as obrigações de fruição e destino.
• d)O ocupante somente está sujeito a obrigações quando ocupa a unidade por meio de um contrato de aluguel.
• e)O ocupante pode alterar livremente o destino da unidade sem estar vinculado a quaisquer obrigações relativas a ela.

Gabarito: a) O ocupante deve cumprir todas as obrigações relativas ao uso, fruição e destino da unidade, incluindo as regras estabelecidas na convenção do condônio.

Em um condomínio residencial, um condômino deixa de observar o dever de silêncio estabelecido na convenção, causando reiterados incômodos aos vizinhos. O síndico, embora tenha sido formalmente notificado da infração, não adota qualquer providência para aplicar a multa prevista na convenção. Diante dessa omissão, qual a afirmação correta acerca da possibilidade de cobrança da multa?

• a)A multa somente poderá ser exigida por meio de ação de conhecimento, após prévia tentativa de conciliação em assembleia geral, sendo vedado ao síndico ou a qualquer condômino o uso do procedimento executivo para sua cobrança.
• b)A legitimidade para instaurar o processo executivo de cobrança da multa é exclusiva do síndico; portanto, sua omissão impede que qualquer outra pessoa, incluido o condômino prejudicado, dê início à execução, devendo aguardar nova deliberação assembleial.
• c)Qualquer condômino, diante da omissão do síndico, possui legitimidade para iniciar diretamente o processo executivo de cobrança da multa em juízo, em benefício do condomínio, sem necessidade de autorização prévia da assembleia ou do síndico.
• d)A multa somente será devido se houver condenação criminal do infrator, pois a responsabilidade civil e a penal excluem a aplicação da sanção pecuniária prevista na convenção ou no regimento interno.
• e)Para que a multa seja cobrária, é necessária prévia deliberação da assembleia que fixe o valor exato da sanção, tornando inaplicável o percentual ou valor já estabelecido na convenção ou no regimento interno.

Gabarito: c) Qualquer condômino, diante da omissão do síndico, possui legitimidade para iniciar diretamente o processo executivo de cobrança da multa em juízo, em benefício do condomínio, sem necessidade de autorização prévia da assembleia ou do síndico.

Uma convenção de condomínio prevê a possibilidade de reeleição do síndico, sem estabelecer prazo máximo para o mandato. Foi eleito um síndico para um mandato de dois anos, com a possibilidade de uma reeleição para outro mandato consecutivo de dois anos. Após o término do primeiro mandato, o síndico permanece no cargo alegando que a reeleição é permitida e que o segundo mandato respeita o limite de dois anos previsto no art. 22. Os condôminos contestam, argumentando que o total de quatro anos viola a norma legal que estabelece que o mandato "não poderá exceder de 2 anos". De acordo com o art. 22, qual é a consequência jurídica correta em relação ao segundo mandato do síndico?

• a)O segundo mandato é inválido porque a lei limita o tempo total de atuação do sídico a dois anos, mesmo quando a reeleição é expressamente permitida.
• b)O segundo mandato é válido porque a lei autoriza expressamente a reeleição, de modo que cada mandato de dois anos pode ser repetido, permitindo que o período total exceda dois anos.
• c)O segundo mandato é inválido porque a norma "não poderá exceder de 2 anos" é interpretada como um teto absoluto para a totalidade do mandato, e a reeleição não pode contornar esse limite.
• d)O segundo mandato é válido apenas se a convenção previr a possibilidade de reeleições consecutivas; caso contrário, o sídico deverá se afastar após o primeiro biênio.
• e)O segundo mandato é inválido porque a lei exige uma nova eleição após cada biênio, impedindo a reeleição imediata sem a ocorrência de vaga.

Gabarito: b) O segundo mandato é válido porque a lei autoriza expressamente a reeleição, de modo que cada mandato de dois anos pode ser repetido, permitindo que o período total exceda dois anos.

No condomínio Cidade Alta, a assembleia geral elegeu o Conselho Consultivo para um mandato de três anos, período esse que excede o limite estabelecido pelo art. 23 do Código Civil. O síndico questiona a validade desse mandato. Considerando o disposto exclusivamente no art. 23, qual a consequência jurídica correta quanto ao mandato do Conselho Consultivo?

• a)O mandato do Conselho Consultivo é considerado nulo desde o seu início, devendo nova eleição ser realizada dentro do prazo máximo de dois anos, conforme o art. 23.
• b)A Convenção do condomínio pode estabelecer prazo de mandato para o Conselho Consultivo superior a dois anos, desde que não haja previsão contrária neste dispositivo legal.
• c)O mandato do Conselho Consultivo tem duração de dois anos e, esgotado esse período, o Conselho deve ser imediatamente substituído, sem possibilidades de reeleição.
• d)Não há limite de duração para o mandato do Conselho Consultivo, visto que suas atribuições são apenas consultivas, não incidindo o disposto no caput do art. 23.
• e)O art. 23 limita o mandato do Conselho Consultivo a dois anos, mas permite a reeleição imediata e consecutiva por períodos sucessivos de dois anos, desde que observado o regimento interno.

Gabarito: a) O mandato do Conselho Consultivo é considerado nulo desde o seu início, devendo nova eleição ser realizada dentro do prazo máximo de dois anos, conforme o art. 23.

Em assembléia geral ordinária do condomínio, o condômino Sr. Silva não compareceu. O síndico submeteu à votação a aprovação do orçamento anual, que envolve apenas despesas de conservação rotineira (não extraordinárias). O locatário de Sr. Silva, Sr. Costa, presente na assembléia, exerceu o voto a favor da aprovação. Considerando o disposto nos arts. 24 e seus parágrafos, assinale a alternativa que CORRETAMENTE indica a validade do voto do locatário Sr. Costa.

• a)O voto do locatário Sr. Costa é válido, pois o § 4º do art. 24 autoriza o voto de locatário em decisão que não envolva despesas extraordinárias, e o voto será ponderado conforme a fração ideal do condômino-locador, conforme § 3º do mesmo artigo.
• b)O voto do locatário é inválido, pois somente os condôminos têm direito a voto, independentemente da comparecimento do locador.
• c)O voto do locatário só será aceito se a Convenção expressamente o preveja, sendo irrelevante a ausência do condômino.
• d)O voto do locatário substitui o do condômino, mas não tem peso proporcional, devendo ser tratado como voto unitário.
• e)O locatário não pode votar, pois o § 4º apenas se aplica a assembléias extraordinárias.

Gabarito: a) O voto do locatário Sr. Costa é válido, pois o § 4º do art. 24 autoriza o voto de locatário em decisão que não envolva despesas extraordinárias, e o voto será ponderado conforme a fração ideal do condômino-locador, conforme § 3º do mesmo artigo.

Enquanto o condomínio "Residencial Sol Nascente" analisava a reforma de sua piscina, um grupo de três condôminos, que juntos representavam 28% das frações ideais, solicitou ao síndico a convocação de uma assembleia geral extraordinária para alterar a convenção, objetivando permitir a ampliação do número de vagas de estacionamento. O síndico, porém, afirmou que somente ele poderia convocar assembleias extraordinárias, e que qualquer modificação da convenção somente poderia ser feita com o voto de condôminos que representassem 2/3 das frações ideais. Diante desse quadro, qual é a consequência jurídica correta? a) O pedido dos condôminos deve ser deferido, pois eles representam mais de um quarto das frações ideais, e qualquer modificação da convenção dependerá do quorum de 2/3 nas assembleias gerais extraordinárias, salvo se a própria convenção estabelecer regra diversa. b) O pedido deve ser negado porque somente o síndico pode convocar assembleias extraordinárias, independentemente do quôrum dos requerentes. c) O pedido deve ser deferido, pois o quôrum de convocação de assembleia extraordinária é de 1/4 das frações ideais, mas a alteração da convenção exigirá sempre o quorum de 2/3, independentemente do que estabelecer a própria convenção. d) O pedido deve ser negado, porque os condôminos requerentes representam menos de um terço das frações ideais, e a lei exige um quôrum mínimo de 1/3 para a convocação de assembleias extraordinárias. e) O pedido deve ser deferido, pois a alteração da convenção pode ser feita tanto em assembleia geral ordinária quanto extraordinária, exigindo apenas a maioria simples dos presentes, salvo disposição diversa na convenção.

• a)O pedido dos condôminos deve ser deferido, pois eles representam mais de um quarto das frações ideais, e qualquer modificação da convenção dependerá do quorum de 2/3 nas assembleias gerais extraordinárias, salvo se a própria convenção estabelecer regra diversa.
• b)O pedido deve ser negado porque somente o síndico pode convocar assembleias extraordinárias, independentemente do quôrum dos requerentes.
• c)O pedido deve ser deferido, pois o quôrum de convocação de assembleia extraordinária é de 1/4 das frações ideais, mas a alteração da convenção exigirá sempre o quorum de 2/3, independentemente do que estabelecer a própria convenção.
• d)O pedido deve ser negado, porque os condôminos requerentes representam menos de um terço das frações ideais, e a lei exige um quôrum mínimo de 1/3 para a convocação de assembleias extraordinárias.
• e)O pedido deve ser deferido, pois a alteração da convenção pode ser feita tanto em assembleia geral ordinária quanto extraordinária, exigindo apenas a maioria simples dos presentes, salvo disposição diversa na convenção.

Gabarito: a) O pedido dos condôminos deve ser deferido, pois eles representam mais de um quarto das frações ideais, e qualquer modificação da convenção dependerá do quorum de 2/3 nas assembleias gerais extraordinárias, salvo se a própria convenção estabelecer regra diversa.

Em análise de eficácia normativa de dispositivo invocado em contrato de condomínio, identifica-se que o Art. 26 da legislação pertinente encerra a expressão '(VETADO)'. Diante desse cenário, é correto afirmar que:

• a)A disposição mantém sua validade original, pois a expressão '(VETADO)' apenas indica trâmite legislativo preliminar sem efeito imediato sobre a sua vigência.
• b)A vetatura do Art. 26 retira a norma da eficácia imediata, impedindo seu uso como fundamento jurídico até que haja reedição, emenda ou sobrestamento legislativo.
• c)A presença de '(VETADO)' confere ao dispositivo caráter de norma supletiva, aplicável subsidiariamente quando a lei calar sobre a matéria.
• d)O registrador de imóveis deve aplicar o Art. 26 integralmente, uma vez que vetos presidenciais só produzem efeitos após aprovados em referendo popular.
• e)A vetatura do Art. 26 implica sua extinção automática e immediata, excluindo-o do ordenamento jurídico como se nunca tivesse existido.

Gabarito: b) A vetatura do Art. 26 retira a norma da eficácia imediata, impedindo seu uso como fundamento jurídico até que haja reedição, emenda ou sobrestamento legislativo.

João, não comerciante, celebra contrato de promessa de compra e venda de frações ideais de terreno com três compradores, comprometendo‑se a vinculá‑las a unidades autônomas a serem construídas em edifício condominial, mas o projeto de construção ainda não foi submetido à aprovação do poder público. Conforme o art. 29, qual a situação de João?

• a)João é considerado incorporador, pois a venda de frações de terreno já configura incoporador, independentemente de aprovação do projeto de construção.
• b)João não é incorporador, pois a presumption de vínculo entre a alienação das frações e o negócio de construção somente ocorre se o projeto de construção já estiver aprovado ou estiver em fase de aprovação; como ainda não houve aprovação, ele não responde como incorporador.
• c)João é incorporador apenas se, ao celebrar a venda, já houver sido aprovado o projeto de construção; caso contrário, permanece como simples vendedor de frações de terreno, sem a qualidade de incorporador.
• d)João deixa de ser incorporador porque não efetua a construção, e a responsabilidade pela entrega das obras recai exclusivamente sobre os compradores, nos termos do contrato.
• e)João é considerado incorporador, mas somente quanto à responsabilidade pelo preço e condições pactuadas, não tendo obrigação de entregar as obras concluídas.

Gabarito: a) João é considerado incorporador, pois a venda de frações de terreno já configura incoporador, independentemente de aprovação do projeto de construção.

A Comissão de Representantes de um empreendimento imobiliário em fase de construção e a instituição financiadora da obra nomearam, às suas expensas, pessoa jurídica especializada para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação do empreendimento. No exercício da fiscalização, o nomeado teve acesso a informações tributárias e comerciais confidenciais da incorporadora. Diante dessa situação, qual a correta consequência jurídica?

• a)A pessoa nomeada pela Comissão de Representantes ou pela instituição financiadora para fiscalizar o patrimônio de afetação, ao exercer suas funções, assume responsabilidade solidária pela qualidade da obra e pelo prazo de entrega do imóvel, pois a nomeação transfere ao fiscal parte das obrigações do incorporador.
• b)A pessoa nomeada para fiscalizar o patrimônio de afetação responde civilmente pela falta de zelo, dedicação e sigilo das informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza obtidas em decorrência do exercício da fiscalização, mas a nomeação não transfere ao nomeante responsabilidade pela qualidade da obra, prazo de entrega ou obrigações do incorporador.
• c)A pessoa física ou jurídica nomeada para fiscalizar o patrimônio de afetação não responde por qualquer informação a que tenha acesso, já que o art. 31-C garante sigilo absoluto e irrestrito a todos os dados do incorporador e do construtor, impedindo inclusive o repasse de relatório à Comissão de Representantes.
• d)A Comissão de Representantes e a instituição financiadora somente poderão nomear pessoa física, e não jurídica, para fiscalizar o patrimônio de afetação, sendo a nomeação custeada pelo incorporador, e não às expensas dos nomeantes.
• e)A pessoa nomeada pela instituição financiadora deve apresentar seu relatório diretamente ao incorporador, e não à Comissão de Representantes, e esse repasse constitui quebra de sigilo nos termos do § 2o do art. 31-C, acarretando responsabilização do fiscal.

Gabarito: b) A pessoa nomeada para fiscalizar o patrimônio de afetação responde civilmente pela falta de zelo, dedicação e sigilo das informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza obtidas em decorrência do exercício da fiscalização, mas a nomeação não transfere ao nomeante responsabilidade pela qualidade da obra, prazo de entrega ou obrigações do incorporador.

Incorporador XYZ concluiu a obra de um empreendimento imobiliário, averbou a construção no cartório e obteve termo de quitação da instituição financiadora após a extinção integral das obrigações perante ela. Dez unidades permanecem não negociadas. Qual dos seguintes enunciados reflete corretamente os efeitos da Lei nº 10.931/2004, art. 31-E, quanto ao patrimônio de afetação?

• a)O patrimônio de afetação extingue-se apenas em relação são contratos de compra e venda já registrados, permanecendo a afetação das unidades não negociadas indefinidamente.
• b)A averbação da construção implica automaticamente a extinção do patrimônio de afetação em relação a todas as unidades, inclusive as não vendidas, sem qualquer registro adicional.
• c)A construção averbada extingue o patrimônio de afetação em relação são unidades cujo contrato foi registrado (caso do § 1°), e a afetação das unidades não negociadas é cancelada mediante averbação do termo de quitação no registro matriz do empreendimento (caso do § 2°).
• d)Somente por meio de revogação da incorporação mediante denúncia, após a restituição de todas as quantias pagas pelos adquirentes, é possível extinguir-se o patrimônio de afetação.
• e)O patrimônio de afetação permanece inalterado até que a assembleia geral delibere a liquidação do patrimônio conforme o art. 31-F, § 1°.

Gabarito: c) A construção averbada extingue o patrimônio de afetação em relação são unidades cujo contrato foi registrado (caso do § 1°), e a afetação das unidades não negociadas é cancelada mediante averbação do termo de quitação no registro matriz do empreendimento (caso do § 2°).

Enunciado: Um incorporador estabelece, na declaração prevista no ¡ 1° do art. 34, um prazo de carência de 12 (doze) meses para exercer o direito de desistir do empreendimento. Posteriormente, o incorporador e o Registro de Imóveis celebram um aditamento prorrogando o prazo de carência para 18 (dezoito) meses. De acordo com o art. 34, qual das seguintes afirmações é correta acerca da validade do aditamento?

• a)O aditamento é válido porque as partes podem livremente modificar o prazo de carência, desde que o novo período não ultrapasse o prazo máximo de validade do registro.
• b)O aditamento é válido se houver autorização prévia do Registro de Imóveis, pois a lei só limita a duração máxima, não a prorrogação.
• c)O aditamento é inválido porque o prazo de carência é improrrogável, conforme previsto no ¡ 6° do art. 34.
• d)O aditamento é inválido apenas se o novo período exceder o termo final do prazo de validade do registro, mas 18 meses ainda estão dentro desse limite.
• e)O aditamento é válido porque o incorporador pode unilateralmente prorrogar o prazo de carência para proteger os adquirentes.

Gabarito: c) O aditamento é inválido porque o prazo de carência é improrrogável, conforme previsto no ¡ 6° do art. 34.

Enquanto compra e venda de uma unidade autônoma, o contrato apresentou o quadro-resumo exigido pelo art. 35-A, mas omitiu o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra (inciso IX). O adquirente pretende rescindir o contrato com base na omissão. De acordo com o §1 do art. 35-A, qual o prazo concedido para aditar o contrato e saneamento da omissão, e qual a consequência se a omissão persistir?

• a)O adquirente tem 30 (trinta) dias para aditar o contrato e, caso a omissão persista, constituirá justa causa para rescisão contratual por sua parte.
• b)O adquirente tem 15 (quinze) dias para aditar o contrato e, caso a omissão persista, constituirá justa causa para rescisão contratual por sua parte.
• c)A omissão dispensa qualquer prazo de aditamento, constituindo imediatamente justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.
• d)A omissão gera nulidade do contrato independentemente de prazo para correção, sem necessidade de aditamento.
• e)O adquirente tem 60 (sessenta) dias para aditar o contrato; se a omissão persistir, poderá pleitear indenização por perdas e danos.

Gabarito: a) O adquirente tem 30 (trinta) dias para aditar o contrato e, caso a omissão persista, constituirá justa causa para rescisão contratual por sua parte.

Maria adquiriu unidade residencial em empreendimento incorporado pela Construtora Beta. Após denúncia de incorporação promovida pelo síndico do condomínio em 10/04/2024, a incorporadora não devolveu as importâncias pagas por Maria dentro do prazo legal. Diante da inércia da construtora, Maria ajuizou ação executiva visando receber o valor devido, atualizado e acrescido de juros.

• a)Maria pode requerer a simples devolução das importâncias pagas, sem qualquer correção monetária ou acréscimo de juros, pois o art. 36 apenas estabelece a possibilidade de cobrança via executiva, não definindo critérios de atualização.
• b)Maria pode requerer a devolução das importâncias pagas, corrigidas pelo índice geral de preços mensalmente publicado pelo Banco Central, a contar da data da denúncia, além de juros de 12% ao ano sobre o valor corrigido.
• c)Maria pode requerer a devolução das importâncias pagas, corrigidas pelo índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, a contar da data do recebimento, além de juros de 6% ao ano sobre o total corrigido.
• d)Maria pode requerer a devolução das importâncias pagas, corrigidas pelo índice nacional de preços ao consumidor (INPC), a contar da data do pagamento, além de juros de 6% ao ano sobre o valor nominal.
• e)Maria pode requerer a devolução das importâncias pagas, corrigidas pelo índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, a contar da data da denúncia, além de juros de 6% ao ano sobre o valor nominal, sem considerar a correção monetária sobre o principal.

Gabarito: c) Maria pode requerer a devolução das importâncias pagas, corrigidas pelo índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, a contar da data do recebimento, além de juros de 6% ao ano sobre o total corrigido.

Caso concreto: Em uma incorporação imobiliária, o construtor celebra um contrato de promessa de compra e venda (documento de ajuste) com um adquirente relativo a uma unidade que, na data da assinatura, encontra‑se locada a terceiro. O contrato traz apenas a descrição da unidade, o preço e as condições de pagamento, omitindo qualquer referência à locação existente. Segundo o disposto no Art. 38 da Lei de Condomínio e Incorporações, qual a correta classificação jurídica dessa omissão?

• a)O contrato é nulo por ausência de requisito essencial de conteúdo, pois a lei trata a declaração de ocupação como condição de validade do ajuste.
• b)A omissão caracteriza mera irregularidade formal, suscetível de sanatória mediante retificação do documento, não afetando a validade do negócio jurídico celebrado.
• c)O documento de ajuste deve ser reformulado para incluir, além dos dados habituais, o fato de que o imóvel está ocupado, o título da ocupação e as condições para sua desocupação, sob pena de nulidade relativa do ajuste.
• d)A falta de menção à ocupação é irrelevante, pois o Art. 38 aplica‑se exclusivamente aos documentos de incorporação e não aos contratos de promessa de compra e venda.
• e)O adquirente tem direito à resolução imediata do contrato e à restituição das quantias pagas, independentemente de comprovação de prejuízo ou de má‑fa construtora.

Gabarito: b) A omissão caracteriza mera irregularidade formal, suscetível de sanatória mediante retificação do documento, não afetando a validade do negócio jurídico celebrado.

Em um projeto de incorporação imobiliária em que o terreno foi adquirido com pagamento parcial em unidades a serem construídas e parcial em dinheiro, o instrumento público de ajuste registrou apenas a parcela a ser paga em dinheiro, deixando de expressar a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno, em metros quadrados, correspondente a cada unidade. Considerando o disposto no Art. 39, é correto afirmar que:

• a)A lei exige a discriminação da quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno, em metros quadrados, somente em documentos particulares, não se aplicando à escritura pública de incorporação.
• b)A discriminação da parcela a ser paga em dinheiro é suficiente para a regularidade do documento de ajuste, sendo a expressão da quota-parte da área em metros quadrados facoltária.
• c)O Art. 39 determina a discriminação, em todos os documentos de ajuste, da parcela a ser paga em dinheiro (se houver) e da quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno, expressa em metros quadrados, correspondente a cada unidade.
• d)A informação sobre se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo deverá constar apenas se houver oposição dos co‑proprietários, não sendo exigida em todos os casos.
• e)A omissão da quota-parte da área em metros quadrados não afeta a validade da incorporação, pois o parágrafo único do Art. 39 estabelece apenas um dever de informação ao registrador, sem eficácia jurídica para as partes.

Gabarito: c) O Art. 39 determina a discriminação, em todos os documentos de ajuste, da parcela a ser paga em dinheiro (se houver) e da quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno, expressa em metros quadrados, correspondente a cada unidade.